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2017年12月8日

程俊華 投資展望2018──【樓市篇】

中環中心矚目 破頂成交不絕 甲廈來年造價料升25%

2017年物業投資市場聚焦甲級商廈,位於中區核心的中環中心易主更是焦點,無論成交價及呎價,都刷新全港甲廈歷史紀錄。業界預期,2018年甲廈造價可再升25%。甲廈市場在2017年最轟動的消息,肯定是長實(01113)於11月初公布以402億元天價把中環中心75%業權售予中資為首的財團,成交價破盡本港物業歷來買賣紀錄。

九龍商廈亦錄得破紀錄買賣,綠景中國地產(00095)於2017年10月以90億元把觀塘商廈樓花8 Bay East拿下,成為九龍區最貴重甲廈成交。雖然中資在2017年入市頻率明顯下降,但一出手便屬破紀錄成交,現時全港歷來造價最貴的4幢商廈,全由中資或中資為首財團囊括。

最貴4幢 中資囊括

至於分層甲廈呎價,亦由中環中心所締造,早已賣散的中環中心頂層79樓,在2017年9月以7.38億元售出,呎價高達5.59萬元,屬首宗呎價升穿5萬元的甲廈成交個案,成為全港甲廈呎價新指標。其他甲廈造價則遠遠落後,排名第二的中環皇后大道中九號,2017年成交呎價最貴只為3.98萬元。美聯工商舖(00459)行政總裁黃漢成指出,2017年首11個月,核心區甲廈成交呎價升幅達19%,預料全年升兩成。由於商廈市場過去數年落後大市,在多項矚目成交出現後,將刺激呎價向上。現時核心區甲廈空置率低,加上各方資金追捧,估計樓價2018年可升20%至25%,相信中環及金鐘不少甲廈呎價可升逾4萬元關口。

至於尖沙咀及東九龍的甲廈,預料升幅只有5%至10%,因預期呎價與中區甲廈的距離拉闊,可帶動該兩區的交投增多。

零售回暖 舖位轉活

舖位方面,由於零售業回暖, 舖租漸漸找到支持,交投亦開始轉活。截至2017年11月中,舖位成交已錄得1379宗,較2016年全年多7%。

不過,2017年的大額舖位買賣大部分位於非核心區,如以約7.89億元易手的紅磡海名軒商場,以及約7億元轉售的金鐘力寶中心商場舖等。核心區則交投疏落,只有尖沙咀彌敦道86至88號安樂大廈地下至2樓以約7億元成交較突出。

中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,2017年舖位買賣漸走出低潮,但以民生區為主,其中元朗及荃灣等地區租金錄得上升,舖位交投也增加。核心區租金仍在尋底,但因業主持貨力強,故成交不多。由於旅遊及零售業數據俱由低位回升,他預料,核心區地舖租金於2018年農曆新年後將企穩,民生區舖租升10%至15%。因此,舖位買賣價將受惠租金增長預期而獲支持,估計舖價可升10%以上。

撰文:程俊華

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