2017年12月2日
筆者鍾情於資產折讓股,相信好多讀者都有留意,如果比較其資產與市值,都會發現好多股票大幅折讓。好多時候,這類股票被人稱之為價值陷阱,亦即是投資者買入估值便宜的資產,卻發現資產價格保持持平甚至下降。價值陷阱的原因很多,投資者很多時買入都望天打卦,最後亦嘗不到半點回報。要釋放價值,有好多方法,最直截了當的方法就是私有化。最近就有一間公司──研祥智能(02308),宣布大股東可能進行私有化。
投資物業租金收入遞升
看研祥智能的背景,公司有兩項主要業務,第一研究、開發、製造及分銷特種計算機產品,以及買賣電子產品及配件;第二是銷售發展物業。第一部分業務一向都是主打,2017年上半年收入佔比逾九成,相對而言物業銷售貢獻不大。回顧過去10年業績,主要業務都沒有太大起色,全年收入都是介乎10億至15億元人民幣之間,計及成本的核心盈利更是不斷倒退。私有化理應有「寶」才會行動,那麼大股東對研祥智能又看上了什麼?
魔鬼就在細節裏,過去幾年研祥智能「其他收入」不斷上升,2017年上半年有7100萬元人民幣,2016年有1.8億元人民幣,當中有逾一半是投資物業的租金收入,租金大幅增加主要是投資物業落成及成功出租。研祥智能主要物業租金收入來源來自深圳研祥科技大廈及深圳光明研祥智谷。深圳研祥科技大廈位於南山區,旁邊就是騰訊大廈,2007年落成。深圳光明研祥智谷位於光明新區,2014年才落成,總建築面積24萬平方米,項目含1幢22層高研發辦公樓、2幢
研發廠房及和1幢公寓樓。2015年及2016年公司租金大升,每年約60%,估計亦是新區成功招租所致。
除了現成建好物業,研祥智能還有多處在發展項目,分別位於南通、浙江、江蘇及昆山一帶,計及其他待售物業,發展中物業與待售物業賬上價值高達17億元人民幣。與其說研祥智能是一間科技公司,不如說其是一間地產發展公司比較合適。
大股東佔75% 賬面值24億
多年來,研祥智能將自己公司打包成科技公司,說穿了就是隱藏公司價值。現時大股東持有公司75%股權,計及內資股的市值16億港元,參考公司2017年中期賬面值就有20.46億元人民幣(約24億港元)。
私有化不是一朝一夕的事,大股東要私有化,管理層有誘因把過去公司賬面值壓低。該公司宣布要私有化H股,筆者估計如果要落實,合理價最少有今時今日的賬面值,以24億港元計算相等於每股1.95港元,不成事就重回起點1至1.1港元,讀者可以計一計值博率再作決定。
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