2017年11月28日
香港興業(00480)中期業績後股價4連跌,累挫6.9%,至4.69元,反映市場對業績不滿,但能守穩於100天線,隨後緩緩上升。
截至9月底止半年,香港興業盈利7.63億元,較上年同期增長25.5%;每股盈利56.5仙,派發中期息每股3港仙(上年同期無中期息),盈利中包括投資物業公平值未變現收益9.398億元,就此觀之,期內幾乎沒有經營盈利。事實上,期內並無發展物業完成,只售出若干存貨,分類業績資料顯示,物業發展錄得虧損,酒店業務亦然,愉景廣場及愉景北商場及配套服務集團佔半數權益,醫療服務只獲小量盈利。
滬合資項目屆收成
期內經營盈利主要來自投資物業1.523億元,估計來自長沙灣西港都會中心、屯門停車位325個、愉景廣場、愉景北商場及中染大廈(商業面積97.5萬方呎);合營公司應佔虧損1930萬元,料來自上海興業太古滙(佔權益50%)。興業太古滙商廈及商場於今年6月開業,客戶是逐漸遷入,可能包括若干裝修免租期,亦可能涉及開辦費,而物業完成後,過去列作資本支出的利息支出已列作費用,還可能包括折舊開支,因此,初期的賬面虧損並不意外。
值得提出的是,荃灣中染大廈5月完成翻新,寫字樓及商場出租率55%,仍有改善空間,下半年收入將較多;明年可全年入賬,是新增收入;而投資物業公平值收益可能是來自中染大廈,原為工業大廈,獲豁免補地價改為商廈,公平值應有相當增加。
興業太古滙相信尚未作出重估物業價值,據報投資170億元人民幣(約200億港元),總面積347萬方呎,平均每方呎成本5780元,儘管酒店不作重估,商場107萬方呎及寫字樓183萬方呎,料增值不菲,相信於年結時將重估;至於收入,10月起商場已租出九成,寫字樓出租率亦達74%,下半年的收入肯定大增,明年或進一步增加,成為主要收入來源。興業太古滙由香港興業及太古地產(01972)合作,各佔50%,還有兩間精品酒店、一間服務式住宅,將於2018至2019年完成,屬投資15年的巨型項目,已開始收成而且快將全部完成。
期內只售發展物業存貨進賬不多,下半年可供入賬項目,包括沙田豪宅尚珩,面積13.45萬方呎,佔50%,已於10月招標發售;另屯門隻隻寓住宅及商場13.2萬方呎,佔75%,已接近售罄。至於2019年度,將有浙江嘉興市香港興業璟頤灣及耦園,後者已預售92%,前者候機推售。
香港興業近年甚少在港投地,去年底聯同希慎(00014)投得大埔兩幅土地,將發展低密度住宅,預計2021年完工,興業佔股權40%。至於愉景灣,仍有土地可供發展,但申請被拒,仍在上訴中。集團於東京及曼谷亦有若干發展中項目及作為土地儲備。
高位大手成交似有玄機
至於在愉景灣經營的配套設施,包括高球會、遊艇會、康樂會及海澄湖畔會正進行優化工程;另經營愉景灣──中環渡輪、陸路交通及隧道服務等。酒店業務包括一間位於曼谷、一間位於愉景灣,明年將增加一間,位於上海興業太古滙;其他醫療保健業務,涉及多個專科及中西醫,診所遍及香港、澳門及馬尼拉,業績一直平平。
興業於9月出售信德中心招商局大樓22樓,將於11月底完成交易,代價7.5億元,可獲賬面收益約5.5億元;興業還持有不少投資物業,特別是低價時購入愉景灣物業,如按市價計,將有相當增值;如間中出售,可獲厚利,其潛力甚高,奈何股價未獲反映。
預期香港興業下半年度將有較佳業績,但涉及出售物業利潤,明年開始,興業太古滙的商場及寫字樓的出租率應接近全滿,租金收入成為主要來源,興業將進入黃金年代。今年9月,基金減持6751萬股,以6元成交,較市價高出20%以上,雖然現價已回落至5元以下,但以4億元大手吸納的買家,自然有看好的理由,值得跟進看好中長線。
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