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2017年11月24日

蔣涵 縷析中華

官方力推租樓 遏樓價作用有限

面對內地樓價持續飆漲,近年官方鼓勵租屋,部分土地在拍賣時甚至已規定發展商對住宅只租不賣。鼓勵租屋是否能達到遏抑樓價的作用,或許在外國的經驗看來似乎頗有效,不過,對於擁有買樓迷思的國人來說,政策能否奏效仍屬疑問。

「有土斯有財」是中國人的傳統財富觀,意即擁有了自己的土地或房產,才算是真正擁有財富。在傳統思想影響下,中國人對買樓擁有迷思,不但在國內買,移民到外國的華人同樣偏愛買樓,所以全球擁有較多華人聚居的城市,樓價均不低。

在國內市場方面,對於大部分打算結婚的年輕人來說,買樓已是基本要求。女子無樓不嫁的文化,對不少家貧的男方父母帶來巨大壓力。所以,擔心未來樓價愈升愈貴,部分父母在子女尚年幼已部署買樓,令內地置業需求被提早透支。

反觀歐美日等市場,一方面部分地區人口老化,令置業需求低迷;另一方面就算是年輕人,對買樓亦不特別熱中。所以,當地樓市大多並不暢旺,樓價亦長期維持在穩定水平,未出現中國式的飆升。

外國年輕人只租不買的文化,令樓價沒有升上去的動力。但中國人只要有能力,必定只買不租的心態,令中國樓價大升。結果,中國的房屋租賃市場並不發達,尤其在供應充足下,租金水平並不高。

租金回報低反映供應過剩

SOHO中國(00410)董事長潘石屹近日出席一個公開活動時,便提到中國內地租金回報率偏低的問題。潘石屹指出,目前北京的租金回報率只有2%至3%。根據該公司剛公布的年報,銀行貸款的資金成本是4.4%,這已是全地產行業中最低的資金成本。所以,若以4.4%的成本貸款,再把單位租出去,結果還要虧2%,生意難做。

事實上,正因為租金回報不高,不少投資者買入住宅後,大多不會租出去,情願空置等升值(轉手賣出去時,仍可以新樓自居),亦不願收取微薄的租金。

租金回報率偏低,正好顯示市場存在供應過剩的問題,而大部分房地產投資者,目前仍在期望樓價飆升,而非穩定的租金回報。只不過,中國人口正在老化,部分年輕人的置業需求亦已被透支,所以長遠而言,樓價無限飆升的可能性不大。

中國官方目前積極推動房地產租賃市場,短期內相信仍難改變居民對置業的迷思,遏抑樓價的作用有限。不過,措施仍可改善單身青年及無力置業人士的居住環境,對社會發展帶來正面影響。

SOHO中國在商業地產租賃方面已有多年經驗,其他住宅發展商包括中駿置業(01966)等,近年亦開始涉足租賃市場。未來,轉售為租會否成為內地發展商的新方向,對業務發展又將帶來多大影響,值得大家繼續留意。

 

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