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2017年11月24日

軒熙爸 計量分析

有膽就賣樓

筆者於8月23日〈港股360〉的文章「跟住資金走,火棒接到愁」跟大家談論了樓市,日前看到報道指大市衝高至30000點,趕住按樓去入市,不期然想起2015年6月,A股開始下跌,當時電視訪問一位內地年輕人,他說:「對國家有信心,為國家接貨我不怕!」2016年1月時便有報道指那位年輕人跳樓輕生了。

投資跟着消息走,只是一頭跟尾狗。俗語有云「執輸行頭慘過敗家」,一些財演聲稱有什麼猛料,結果輸多贏少,坊間接火棒的散戶自然怒罵財演是大戶打手。筆者對此情況看得比較正面,財演都只是平凡人,你唔識的,佢都唔識,並不是刻意要大家接火棒。筆者在前文提及的房產大師Homer Hoyt,其數據指出樓市的周期性循環為16至20年。今天再談談諾貝爾經濟學獎得主顧志耐(Simon Smith Kuznets),他提出顧志耐循環,指出經濟會以15至20年出現一次周期性循環。

企業榮景誕生於蕭條

股市每次出現周期性崩潰,實質經濟都會同步受到影響!現時很多媒體以股市下跌多深多久來界定熊市,但在經濟學上,對下跌周期的定義卻更廣泛,對實際影響的描述則更清晰。股市崩潰,企業倒閉,以餐飲業為例,當經濟下行時,餐廳結業,留下了一間裝修整齊的店面、合法規的廚房、食具,以及暫時找不到工作但富經驗的員工。在股市崩潰後,仍持有足夠資金實力的必是強者,頭腦上、情感上、知識及資金管理上,甚至連運氣都比人強。這些強人,便在此時「冷手執個熱煎堆」平價掃貨了。平價的寶貴資源成了這批新企業的優勢,開業成本大減,人力充沛,而且因早前大量企業倒閉,為市場留下了龐大購買力,所以這批企業成立初期,順風順水。

漸漸地平價資源被吸納淨盡,這批企業亦乘勝追擊,大肆擴張,加薪搶人才。此時平均薪酬才開始解凍,資產價格起始上升。往後的日子,早前的過剩產能全被消化,企業亦加大投資,擴建廠房。富有的家庭也多買更大、更多的物業,而剛剛加薪的一群開始有能力去接貨,接強者沽出來的貨。這個周期大約歷時8至12年,亦是顧志耐循環的中段。

到周期尾,購買力幾近消耗淨盡,單位拆細出售,甚至連一手樓的發展商都要提供上會優惠,否則你便買不起樓,供樓已佔閣下收入一半,那麼當經濟周期下滑,加息後供樓支出增加,而薪酬卻追不上,結果會如何?

在周期最後的一段時間,二手樓成交會轉靜,股市開始上揚,大量資金投入股票市場中,直至股票市場升至高位,開始有部分人套利,把利潤再投入樓市,屆時股市高位整固,甚至回落。而樓市則尚有最後一段升浪,但上升的仍是一手樓為主,二手樓的成交將趨淡靜。當最後一批在股市中獲利又願意高位入市的資金被耗盡,哪來新資金進場接火棒呢?

未來一年資產價見頂

由現時至未來6個月,假如股市仍續升,將是二手樓最後出售的良機,誠然要說服家人賣樓留現金,在現今社會是一個極困難的決定。既然如此也絕不應加按增加自己負擔,削弱自己的護城河,始終風險是首要考慮的條件!一旦樓市逆轉,亦宜壯士斷臂,寧可短線先租樓,在顧志耐循環下,來日不愁沒有低吸良機。如按循環分析,未來12至18個月傾向是資產價格見頂的時間窗,之後便步入為期最少4年的尋底階段!

 

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