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2017年11月16日

方卓如 方如玉帥

落注嗰刻已經贏咗

長沙灣地皮以172億元批出,地王由鴨脷洲轉到長沙灣,但論每呎樓面地價,鴨脷洲22000蚊,都仲貴過長沙灣17000蚊。這幅地王以市場估價上限批出,但發展商眼中,呢幅地皮一投就賺, 非常開心。17000元一呎,建築成本每呎3000元,豪華一點算你4000元,21000元每呎成本,後面嘅匯璽而家都賣緊23000蚊一呎,以現價計呢幅地已經贏咗,未使計將來升幅。

唔會有一個入標嘅發展商估計未來樓市跌,估佢跌就標都唔會入。即係話,中標嘅呢班發展商,先要肯賺少啲,現價都唔會輸,才願意高價入標。他朝樓價再升,賺得更多就更開心。亦即係話,其他落選嘅發展商,唔係對未來樓價唔太睇好,而係想賺得再厚啲,先會出價唔夠人高。一線單獨入標嘅地產商全部落選,表示未來主要賣樓畀你嘅發展商,都係想從你口袋拿最多錢。咁你話,一手市場主導樓價嘅現實下,樓價有乜理由會跌?

中環中心水位點止50億

全世界做地產嘅商人都有共通點,就係無寶不落,唔係贏梗嘅唔會落注。落注嗰刻已經贏咗,平民百姓諗都未諗過,以為吹水,但世上就係有啲咁嘅機會,只不過永遠輪唔到你,例如中環中心。坊間雜誌話,中環中心約400億元賣出,留了大概50億元水位畀下手賺。驟眼睇似乎唔錯,但係做傳媒雜誌嘅畢竟係文人,從來未做過生意,莫講話做地產。中環中心點止有50億元水位,識計嘅,嚇死你。

中環中心頂層早前每呎52000蚊賣咗,低層就賣咗32000蚊,拉勻計,當中環中心每呎值42000蚊,買家接手嘅寫字樓已經值510億元。仲有402個停車位呢?每個500萬元,呢度又20億元。仲有一層商場,同埋個大廈命名權、管理權呢?加加埋埋,買番嚟嘅中環中心,其實接近值550億元。400億元成本,一買已經賺150億元!仲唔係落注嗰刻已經贏咗?你要佩服嘅,係加入到財團嘅買家,有本事坐埋分一杯羹,分享一單必賺嘅大交易。可以同央企一齊買嘢,份份文件要拎去北京批,你估容易?一買就贏係好常見,只係你嘅高度睇唔到。

 

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