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2017年10月24日

習廣思 信筆攻略

住房不炒意義大 全球樓市變局中

全球樓市泡沫化,由中國開始,亦很有可能由中國帶領見頂,十九大報告重申「住房不炒」,同時祭出租購並舉的大招,是明確要對樓市多年來的問題動大手術的訊息。中國樓市急升帶來財富效應,也帶來了中國人四出買樓的資金,假如未來中國樓市將出現結構性轉變,全球樓市也會發生變化,全球投資者最好緊記「住房不炒」這4個字。

住房城鄉建設部今年9月21日才印發《關於支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》,《住房租賃管理條例》也加速出台,房地產調控長效機制逐步完善化。

一個月後的十九大報告,進一步把「住房不炒」定位提升到黨代會層面,是對未來30年房地產發展定下的基調,日後即使地方政府也很難再自行出招加劇樓市炒風或者托市。

所謂共有產權住房,是指地方政府讓渡部分土地出讓收益,然後以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭;由保障對象家庭與地方政府簽訂合同,約定雙方的產權份額及保障房子將來出售交易的條件,以及所得價款的分配份額,房屋產權可由政府和市民按一定比例持有。

今年8月,北京才以試點方式推共有產權住房,比上海等大城市稍遲。《意見》指出,發展共有產權住房,是加快推進住房保障和供應體系建設的重要內容。開展共有產權住房試點,要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快解決住房困難家庭的基本住房問題。

共有產權住房參考星洲模式

北京市出台《共有產權住房管理暫行辦法》後,已明確了未來5年供應25萬套共有產權住房的目標,滿足城鎮戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。截至2016年底止,上海市已供應共有產權保障住房8.9萬套,着力改善城鎮中低收入住房困難家庭居住條件。

有分析認為,共有產權住房是參考新加坡模式,租購並舉則是參考德國模式。簡單來說就是租管,除了完善業主與租客的合約管理,透過網上平台將租務市場資訊透明化,最重要是租客將享有與業主同樣的公共服務權利。

譬如廣州提出賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。鄭州規定,對進行房屋租賃備案的承租方將允許在其居住地落戶,承租人子女享有義務教育相對就近入學等國家規定的基本公共服務。

德國政府對樓價的控制主要靠發達的租賃市場,及對租客權益完善的法規保障。根據鏈家研究院統計數據顯示,德國租賃人口佔56%,首都柏林的租賃人口達到86%,遠高於其他發達國家40%至50%水平。

在租客權益保障方面,德國《住房租賃法》規定,一般房租合同都可以無限期,租客可提前幾個月提出退租要求,但業主不得因為其他租房者願意支付更高的租金,而與現有租客解除合約,並且有3年內房租升幅不得超過15%的硬性條款約束。

至於新加坡模式,從1960年至2016年,新加坡使用建屋發展局提供的組屋人數佔全國總人口比例,已經從9%增長至82%,這一數據在1990年前後曾達到87%的高峰,之後逐步回落至目前水平。加上,其他辣招限制外國人炒賣房產,新加坡樓市在近10年的全球樓市「瘋潮」算是相當平穩。

香港要處理樓市問題,其實兩招即掂,一是租管,二是空置稅,可惜兩招現政府都不會考慮。既然中國政府下定決心處理樓市問題,由中國盲搶樓傳染給其他國家的樓市問題大抵有望紓緩以至解決,為樓市煩惱者最好留意相關中國新聞。

 

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