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2017年10月9日

戴兆 公司透視

深國前海價值漸釋放 股價料拾級上

深圳前海深港現代服務業合作區再度推出土地出讓,於合作區有土地38萬平方米的深圳國際(00152)一度受推動而急升,反映市場對公司擁有土地落實整備的期待。深圳國際8月發表的中期報告,披露下半年的發展重點,涵蓋各項主業的工作及發展步驟,若干已在進行中,部分是新發展,市場焦點比較集中於前海土地的整備進度,而其他項目及業務亦不容忽視。

前海土地38萬平方米,原為西部物流園工業地,早已劃入現代業合作區,因涉及規劃、修改用途及補地價等程序,2015年已簽定框架協議,但只是3.88萬平方米,已於2016年底達成協議,其中12491平方米土地已歸納於前海置業,並接受深圳國際(深圳控股(00604)的合資公司)注資12.6億港元而佔股權50%,發展為住宅;為此,深圳國際已獲稅後盈利4.86億港元並計入2016年業績。該3.88萬平方米土地可建住宅5萬平方米、3.5萬平方米產業辦公用地及2.5萬平方米商業用地,產業辦公用地已與工業及信息化部軟件、集成電路促進中心,以及中國電子信息產業發展研究院訂約合作,定位為「一帶一路」訊息港,並列入前海管理局今年重點工作。

深國的前海土地尚有34.12萬平方米,尚待協議整備,將於今年落實,整備條款如何,將反映深國的資產值,亦將成為深國股價發展的關鍵。值得指出的,上述住宅用地接受注資的獲利,只是已實現利潤,深國持有的50%因未實現利潤,尚未入賬。又因各土地的規劃不同,地積比率有別,估值會有相當差異,不宜以上述注資所得利潤而推算整體土地利潤,況且還有補地價的計算或前海管理局的分成等。因此,於整備協議條款公布前,不易估計土地增值,但一般相信應在百億元以上。

手持項目利潤逾百億

另一項物業增值,是梅林關城市更新項目(包括原址物流中心),已獲准發展為綜合項目,包括住宅、商業、辦公、商務公寓及配套設施建築面積48.6萬平方米,已補地價,土地總成本44.94億港元,2015年底專業估值為94億元人民幣(相當於110億港元)。此項目由深國佔51%,深高速(00548)佔49%,即深國實佔76%,原擬出售項目權益不少於50%,因搬遷工作延遲,導致完成出售時間需要延長。該項目於資產負債表已列作持有待售資產。中期報告表示地價大幅上升,該項目的價值亦將提升,正加緊推進項目開發前期工作,力爭下半年開工建設,2019年達到部分銷售目標。在此情況下,項目權益應可出售,以上述估值計可獲利65億元,但報告未提出售多少權益,若深國參與發展,則利潤更多,相信又是逾百億元利潤的項目。

除現有的物流園及物流業務外,深國致力於深國際城市綜合物流港項目的發展,已於18個重要物流節點城市實現戰略布局,與相關城市簽訂協議,規劃用地面積共534萬平方米,當中11個項目已取得土地使用權217萬平方米。於6月底已有4個項目營運面積34.5萬平方米投入營運,7月再增2個項目10.8萬平方米,另有3個項目於第四季陸續完工,正爭取落實深圳龍華區黎光地塊作為深圳地區節點,建築面積25萬平方米。目前計劃,預計於2020年末營運面積達210萬至250萬平方米。此等綜合物流港已開始作出貢獻,預料未來持續大幅增長。

投資深高速進軍環保

深高速為深國主要投資,期內收購湖南益常高速,全長73.1公里,雙向4車道,代價12.7億元人民幣,已於6月中完成。深高速期內拓展新業務,向深圳水規院注資6189萬元人民幣,佔股權15%,水規院主要從事水利、市政、建築及園林工程的設計、污染治理設施服務等。亦向重慶水務資產收購德潤環境股權20%,代價44億元人民幣(約51.4億港元),德潤環境持有水務集團股權50.04%及三峰環境股權57.12%,前者投資水務,後者營運垃圾焚燒發電廠。此外,亦參與深汕特別合作區(已由深圳市全面主導)的南門河綜合治理項目,總投資3.2億元人民幣,工程期為3年,反映拓展環保業的決心。

深國的其他業務,還有投資於深圳航空佔20%及直接全資擁有龍大高速,基本上可視作綜合企業股,實際是運輸及物流股,近日股價持續創新高,儘管有小反覆,但仍有餘未盡,預期仍在拾級而上,以等待梅林關及前海的重要消息公布。

 

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