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2017年10月4日

伊馬仕 智識選股

地產股受惠房策 恒地短線看俏

行政長官林鄭月娥將於下周三(11日)發表任內首份《施政報告》,為紓緩樓價高企,市場傳出除了闡述「首置上車盤」計劃外,政府更會重新研究使用舊貨櫃建過渡性房屋的可行性,務求增加房屋供應以解決民生問題。由於消息透露政府傾向以公私營合作模式發展,令市場關注本地地產行業。

參考EJFQ系統內以恒生指數作基準的周線輪動圖(RA+)【圖1】,在一眾大市值(成分股總市值達9000億元或以上)板塊中,地產行業為少數處於「領先」方格內的板塊。與此同時,地產板塊的相對動力及相對表現在過去數周持續增強,暫未見有轉弱跡象,可見地產股應為現時港股中最強勢的板塊之一。

估值偏高「貴買貴賣」

此外,從信報投資研究部編製的地產股指數(註:地產股指數是透過在港上市232家地產企業,以市值加權法推算而成)來看,地產股股價自去年年底開始反覆上升,並於上月21日創下2011年有紀錄以來最高【圖2】。截至周二(3日)收市,地產股指數年初至今累計升幅高達53.5%,明顯優於恒指同期回報的28.1%近一倍,可見地產股年內表現相當強勁。

另一方面,從地產板塊的市寬圖【圖2】來看,地產板塊的最新市寬讀數為59.2%,即現時僅不足六成地產板塊成分股股價高於50天線。根據過去經驗,每當地產板塊的市寬升至或升穿70%至80%阻力區頂部的時候,地產股指數才會出現較深度的調整,故不排除地產股短期仍有一定上升空間。有見及此,筆者將在地產板塊內尋找短期較具投資潛力的股份。

由於市值較細的地產板塊股份未必能受惠政府將出台的政策,故本文只集中討論市值較高(高於200億元)的14隻本地地產股。若把該批地產股以輪動圖方式來顯示【圖3】,可發現大部分本地地產股目前均處於「改善」及「落後」方格內;相對表現與相對動力則在反覆上升之中。其中,恒基地產(00012)相對明顯領先其他對手,近期表現(不論是相對表現或相對動力)都持續增強。不過,恒基地產現時的市賬率(P⁄B Ratio)為0.8倍,是一眾大市值地產股中較高的一隻,相信可能因為股份為市場主要的追捧對象,令其股價出現偏貴的情況,短期內或會持續「貴買貴賣」。

接下來,筆者將透過恒基地產最近的:(一)業績表現、(二)F-Score檢測法【註】、(三)分析員評級及盈利預測、(四)估值變化,和(五)技術走勢五大範疇,進一步探討其投資價值。

五大範疇看投資價值

一、公司近況及業績簡評

2017年上半年,恒基地產股東應佔盈利為141.58億元,較去年同期增加64%;若撇除投資物業與發展中投資物業之公允價值變動(已扣減非控股權益和稅項),集團期內錄得107.31億元,上升124%。土地儲備方面,公司持有約4490萬方呎新界土地儲備,為本港擁有最多新界土地的發展商。若政府房屋規劃擴至新界偏遠地區,相信恒基地產最能受惠。回顧過去5年,公司的實際盈利全部都能成功優於預測【圖4】。

二、F-Score檢測

以2016年的全年業績計算,恒基地產股份的F-Score評分為5【表】;而地產板塊內232隻成分股的F-Score評分中位數(Median)及平均值(Average)分別為5及4.9,反映恒基地產的財務狀況僅與行業的平均水平看齊,成績未算突出。此外,值得注意的是,根據芝加哥大學教授皮爾托斯基(Professor Joseph D. Piotroski;現為史丹佛大學研究商學院副教授)提出的F-Score檢測方法,獲8分或以上的企業,財務質素才屬於優秀(excellent)類別。

三、分析員評級及盈利預測

據EJFQ信號系統內的FA+資料,綜合21名分析員預測,恒基地產被給予「買入」、「持有」及「沽出」的比例分別為52.4%、28.6%及19%,其2017及2018年盈利預測按年增長率分別為-0.4%及-10.3%【圖4】,並給予12個月目標價54.51元,較周二收市價高出4.03%,相當於今年預測市盈率約16.5倍。

四、從估值角度分析

以周二(3日)收市價52.4元計算,恒基地產的歷史市賬率約0.8倍,略高於行業中位數的0.7倍。從市賬率區間圖可見,其預測巿賬率(約0.7倍)較歷史中位數大幅高出2.6個標準差【圖5】,反映其估值相當昂貴。

五、技術圖表分析

參考EJFQ的勢頭顯示,恒基地產於今年2月27日發出長線綠燈,至今升30.6%,反映股票的趨勢正面。公司股價於9月下旬出現調整【圖6】,下試至上升通道中軸附近見支持,料短期底部已見。頂頭蟹貨不多,若成功突破10天及20天線滙聚處阻力,後市反彈應可持續。

最後,我們針對上述五大範疇的表現各自給予相應評分,得出綜合分數(平均分)為58分【圖7】。總括來說,恒基地產在業績及技術走勢方面有不錯的評分,但其F-Score與盈利預測僅不過不失,考慮到其估值正處於偏高水平,筆者建議買入看短線發展。宜留意下星期公布的《施政報告》內容如不及市場預期,或會拖累板塊氣氛轉弱,一旦恒基地產股價跌穿上月低位約51.35元,投資者必須考慮止蝕。

註:具體而言,這是透過個別財務報表的歷史數據、測試及檢視企業在盈利能力(Profitability)、財政實力(Leverage, Liquidity and Source of Funds)和經營效率(Operating Efficiency)三大準則範疇,以及細分9項指標因素的評分機制,從而評估企業財政狀況的基本面是否健康。評分愈高的企業(如8或9分),代表其財務質素的基本面愈佳、愈健康;反之亦然。

信報投資研究部

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