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2017年8月30日

郝承林 價值物語

看好樓價的原因

荃灣兩新樓盤開售,儘管打風也吸引逾千人排隊輪候,市場更解讀為樓市購買力充盈。先不管過萬張入票有沒有水份,那麼,看好樓價的原因到底是什麼?是市民收入上升,還是央行會繼續放水?資產價格其實是貨幣現象,若央行政策變了,資產價格能不變嗎?

金融海嘯是全球央行放水的源頭。內地先推出四萬億刺激經濟計劃,然後廣義新增貸款(M2)更是長期保持在13%以上,市場上資金多了,房價立時同步上升。

但印鈔過多,會有通脹風險啊(2011年中CPI便一度高達6.5%),於是內地政府便開始容許資金走出去,居民可以申請港澳自由行,澳門博彩和本地零售股升了不知多少倍;投資移民也曾容許購買本港物業,也為樓價上升添助力。

日本前車之鑑

至於企業海外併購,近年上百億、千億項目,常常上報,中資在港投得土地,更是不絕如縷,「麵包」、「麵粉」同樣搶手。央行放水、企業走出去,加上供應不足,本港樓價又豈有不連年上升的?

但投資是有關對未來的預測。若央行的政策變了,你的投資決定能不變嗎?內地先是於去年第四季起,明言要遏止房價上漲。中央和地方政府政策屢屢出台外,央行亦同時減少貨幣供應,M2從去年中的11.8%增長,回落至7月的9.2%,明年更可能跌至8%。貨幣供應少了,資產價格將如何?

二是政府也從以往鼓勵企業走出去,轉為加強對海外項目審批。若如是,中資還會否如往昔般踴躍購置本港地皮,又或熱切來港開辦業務?

香港是資金來去自如的自由港。資金湧入,一切水漲船高。資金不湧進甚至流出,潮退便知道邊個無着泳褲了。

央行為何要「收水」,以至限制資金外流?上世紀八十年代,日本股市、樓市、經濟全皆壯旺,單單東京一地的地價,便較美國全國為高,加上日圓滙價走高,企業遂大舉走出去,購入海外(尤其美國)資產;但高價併購,犯錯空間(Margin of Error)實在太低,只要經濟稍稍衰退,日企想從海外撤退時,才發現高價購入的資產,根本無人接手,變成燙手山芋。

大量日企同時撤退回國,把本已偏高的日圓推得更高,變相回流資金減少。這個外滙損失,當然由日企(強日圓使出口也會受損)和居民(高日圓使樓價變得更高)來埋單。

前車之鑑這麼慘痛,「走出去」當然是要小心駛得萬年船。資金外流限制大概短期內都不會放鬆(除非經濟好轉到讓政府完全有信心)。

還看負擔能力

至於本港樓價走勢,供應先不論它,因政府說未來數年有數萬伙供應,但每伙面積卻是降低了。所以供應是增加了,卻遠不是供過於求。

利率走向是影響樓價的另一因素,但利率不能單一來看,而是要和居民收入一起看,因為即使加息兩厘,若收入同是上升,加息也不一定是什麼大事。

現在雖說是全民就業,但工資升幅緩慢,更重要的是,可分配收入正在下跌(因佔支出比率最高的供樓和租金都在上升)。若如是,收入下跌加上利息上升(儘管是慢慢升),負擔能力將上升還是下跌?

買樓是長達20、30年的投資。央行「收水」、內地限制資金流出、供應和利率上升,收入增長不快,那麼,看好樓價的原因是……

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(編者按:郝承林最新著作《致富新世代2──科網君臨天下》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯

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