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2017年8月23日

郝承林 價值物語

「收水」已經開始

聯儲局主席耶倫,本周將參加傑克森霍爾(Jackson Hole)央行年會,並於周五凌晨發表演說,市場預期將為下月議息帶來一定啟示。不就是「縮表」嗎?且剛開始規模又不大,應不會掀起太大波瀾吧。真是這樣嗎?

聯儲局決定不只影響聯儲局本身,也會影響全球每一個投資者的決定。所有資產價格,都是由全球投資者真金白銀下注而來。若眾人想法出現180度轉變,掀起的波瀾又豈有不巨大的。

只要資金成本夠低,多微細的回報率都可以有利可圖。不論是買樓還是做生意,5%,甚至3%的潛在回報率,一點也不介意,只要央行能不斷為市場提供流動性。無風險利率指標的美國10年期債券利息,曾低見1.4厘,現在也只有2.1厘。既然租金收入便夠供樓並有錢剩,投資者用腳投票,於是樓價升至半天高。

債息若重上3% 買樓收租難吸引

但如利率上漲呢?若「縮表」從市場收回流動性,10年期美國國債息率重回3%以上,那麼所有投資者的算盤,便要重新打過。項目應否繼續、買樓收租還是否吸引?多少投資決定,都會因而放緩甚至暫停。

投資者在等什麼呢?在等項目回報率上升。回報率上升只有兩個方法,一是項目收入上升,如房託便是租金上升,買樓也是,但兩者背後其實都是居民收入上漲。二便是項目價格下跌,讓回報率上升。全球經濟正進入後復甦期,你認為哪種可能性機會更大?

金融海嘯後的經濟復甦,一部分是靠創新,全球(特別是中美)出了許多科網企業,帶領經濟轉型。但央行「放水」同樣重要,浮起了債券、樓市、股市等的估值(居民收入並沒大漲)。若「放水」變為「收水」,那麼資產價格又豈會有不受影響的。

央行會開始「收水」嗎?聯儲局的收水步伐,或許還要幾天,甚至一個月才知道。但內地「收水」速度已超越不少人預期。

本欄常說資產價格其實是貨幣現象。內地廣義新增貸款(M2)增長,已從一年前的約13.5%,降至7月份的9.2%,明年更可能降至8%左右水平。

歐盟復甦勁勢結束QE

若你是內地投資者,借錢買樓似是愈來愈難(銀行資金減少),開發商投資速度也減慢了(銀行沒錢可借),你還會猜房價繼續上漲嗎?假若你是內地企業主事人,借錢似沒往時容易了,投資海外審批又嚴謹了,你還會積極考慮投資海外項目嗎?投資者的真金白銀下注,決定資產價格。

不只中美,歐洲經濟過去大半年也強勁復甦,德國、法國、西班牙、意大利全都交到數。歐洲央行內,以德國央行權力最大。二戰爆發的一大原因,便是德國在一戰後經歷了超級通脹(一萬億馬克買一個麵包)。生活太苦,尋求改變的人們,最後送了納粹上台。故戰後德國一直是通脹鷹派,歐洲央行年底前結束QE,並不會讓人意外。若如是,便是全球三大央行將同時「收水」。

投資行為的改變,過程可以十分痛苦。台灣改革軍公教「18趴」制度(即早年入職的軍人、公務員和教師,可享有超高的18%存款利率),激後強烈反彈,箇中原由,便是相關人員已習慣享受高利息,消費行為也已改變,難以由奢入儉。

投資者已習慣利率長期低迷,已忘記利率其實可以回升。買樓是長期投資,供樓年期可能隨時20年。未來兩年2%利率,不等於未來20年樓按息率也一定這麼低。只是投資者早已忘記將利率風險考慮進去。

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(編者按:郝承林最新著作《致富新世代2──科網君臨天下》現已發售)

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(英文版本由EJ Insight翻譯

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