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2017年8月15日

戴兆 公司透視

希慎明年業績看俏 吸納看中線

希慎興業(00014)中期業績錄得低單位增長,而零售市場並未證實復甦,商場租金仍然下跌,大行看淡,股價表現滑落。希慎一口氣跌破多條平均線,大行加多一腳,自必滑落,而大行的評價由30.6元至40.84元,十分參差,其差距達33%,令捧場者無所適從。

希慎上半年公布盈利7.46億元,按年跌17%,經常性基本盈利12.27億元,增長4.2%。公布盈利是按基本盈利扣除投資物業公允值減少7.75億元及相關調整,上年減少2.8億元。每股基本盈利1.173元,增長4.4%,每股中期息26仙與上年相同,每股資產淨值微跌0.5%至64.24元。

商舖組合收入微跌100萬元或0.1%,主要是按營業額收取租金減少300萬元,整體租戶零售額有低單位上升,若包括電子產品銷售,則有低單位數跌幅,與香港整體零售額相若。除物業支出後,商舖的分部盈利下跌200萬元至8.82億元,佔分部總盈利55%(上年同期佔56.8%),出租率維持於99%。

寫字樓組合收入6.72億元增加5.8%,出租率由96%降至94%,扣除物業支出後分部盈利為6.1億元,增長9.5%,佔分部總盈利38.05%(上年同期為35.82%)。住宅組合出租率由去年底的82%升至84%,租金收入則跌3.6%,分部盈利跌3%至1.11億元,佔分部總盈利6.9%,上年同期佔7.3%。

投資收入3800萬元增加52%,主要是貸款予發展大埔項目的合營公司的收入帶來增長,行政支出減少8.6%,財務支出減少18.5%,期內調整貸款組合,平均利息成本由3.8%降至3.4%,應佔聯營公司的上海港滙廣場業績減少10%至1.06億元,該廣場正在進行翻新,勢必影響業績。截至6月底止,希慎淨借貸29.97億元,淨借貸淨權益比率由5.4%降至4.5%,期內資本支出為6.87億元,包括利園三期的建築成本。

商場本年租金收入稍遜

希慎的財務政策保守,定息債務佔72.6%,除3億美元定息票據(已對沖為港元),其餘借貸均以港元為單位,未作對沖的滙率風險只有應佔上海聯營公司37.11億元的等值額,佔總資產4.7%。

商場組合約有29%今年到期,其中70%為續約租戶,預料組合持平,其餘30%為優化租戶組合,主要租予食肆,租金較低,將有相當跌幅,但應注意,該30%是以續約的29%,相當於全部續約的8.7%,對收益當有影響,但對商場組合收入的影響,只是低單位數字。

寫字樓需求殷切,續約租金仍增25%,儘管利園三期於第四季才能完成,已有租戶承租寫字樓面積逾半。利園三期總面積約46萬方呎,寫字樓佔80%,商場亦租出部分,將成為明年的增長來源。

因利園三期年底前完成,對今年的貢獻有限,今年全年的基本盈利將無大變動,或升或跌都是低個位數字,但明年肯定有較佳增長,是指業績而言,至於股價,視乎零售市場表現而定。銅鑼灣崇光7月份同店銷售轉為正增長,或許已是零售業的曙光,但一般不敢有樂觀期望,而表現繼續軟落或是轉穩,已足以影響股價。就基本條件而言,希慎物業優化,旨在吸引人流,食肆佔比例增加,此業承受租金能力較低,希慎作風改變,或將左右未來展望。至於與香港興業(00480)於大埔發展的住宅項目,距離完成期尚遠,而樓價的升跌,對希慎亦有若干影響。

今年的股價,由去年底的30.96元升至6月的38元,表現頗佳,當時亦受怡東酒店估值的刺激,希慎表示跟進,但不一定參與標投,市場暫時焦點不在於估值,而是租金的升跌,畢竟希慎無意出售銅鑼灣物業。業績後股價由37.9元滑落至36元,初獲支持,湊巧九倉(00004)公布分拆的消息,幾乎全部地產股均有不同程度升幅,股價由36元升至37.3元,反覆不算大,可以持有,或候考驗36元支持時吸納,即可考慮36元至37元之間吸納看好中線,明年應有較佳增長,希望息率可達4%。

 

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