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2017年6月29日

戴兆 公司透視

香港興業租金趨增 資產折讓可望縮窄

香港興業(00480)截至3月止年度純利8.2億元,增長5.1%,對上一年度則減少13.9%,由於發展物業不多,影響售樓安排持續性,業績反覆已成慣例。公布業績前股價上升,之後轉回落,相信因股息未如理想,每股派末期息7仙,但上一年度以實物方式分派興勝創建(00896)作為股息,因此不宜直接比較。

興業去年業績增長,實際與物業銷售無關(售樓收入減少35%),是投資物業公平值收益增加的貢獻,集團投資物業增值淨額6.14億元,應佔合營公司投資物業增值淨額逾4億元,均為未變現的升值,已扣除遞延稅項,估計升值物業來自愉景灣項目及上海興業太古滙。

上海項目可帶來收入

上海興業太古滙由興業佔50%,發展多年,於去年開始逐步完成,項目總面積32.2萬方米,包括兩幢辦公樓香港興業中心一座及二座、兩間精品酒店和一間酒店式公寓,以及一座高級購物中心。項目第一期購物中心及興業中心一座已於去年8月底取得入伙紙,二座亦於今年3月1日取得入伙紙。

購物中心今年5月開始試業,承租率逾九成;截至3月底,興業中心一座出租率66%,承租率75%,而二座預租率亦達50%。興業太古滙位於上海靜安區南京西路,為上海黃金地段,項目連接主要地鐵線路及高架公路,地理優勢四通八達。該項目地盤多年前購入,當住戶陸續遷入時,今年及明年的收入將大增,而物業公平值也有相當的上升。

其他收租物業包括愉景灣廣場、愉景北商場、長沙灣西港都會中心及荃灣中染大廈,後者已由工廈改建為7層購物商場及8層辦公樓,一期工程已完成,承租情況理想,二期工程亦接近完成,於屯門中央廣場擁有車位325個。海外方面,佔天津津匯廣場權益15%,於日本東京持有4項商住項目,均穩定地提供租金收入。

發展物業包括西貢甲邊朗一幢花園別墅,樓面面積350方米,去年已完成待售;沙田尚珩住宅別墅樓面面積12500方米,佔50%,今年底完成待售;屯門(隻隻)寓商住面積12300方米,佔75%,已預售單位78%,將於今年底完成。

於本港,興業一直集中於愉景灣發展,其他項目規模不大,年內曾向城規會提出規劃申請,將愉景灣若干土地更改用途以供發展住宅,城規會正在審議中。去年11月及今年5月,聯同希慎興業(00014)投得兩幅大埔土地,地價34億元,興業佔40%,將發展為低密度豪宅,預計於2021年完工,這是興業於愉景灣以外的較大投資。

投資態度轉積極

內地方面,位於杭州的香港興業耦園,為400個低層公寓及別墅單位,去年動工,已預售70%;嘉興市香港興業璟頤灣700個豪宅,預計今年預售;上海中山翰林苑出租中的120個單位,將於下半年升級改造,並分層出售。於曼谷及東京亦有若干地段作為土地儲備。

興業的業務,還有愉景灣酒店及曼谷一間酒店,去年入住率分別為78%及62%,表現一般。亦於愉景灣營運高爾夫球會、遊艇會、康樂會及會所,亦經營渡輪、陸路及隧道交通配套,也提供物業管理,並於香港、澳門及馬尼拉經營全面醫療保健服務,但仍在虧損中。於3月底,興業的淨借貸約52億元,淨借貸權益比率32%,可以接受。

興業最大優點是資產值高,3月底每股淨值12.13元,但多年來一直未能反映於股價,究其原因,相信是業績未能配合,且表現反覆。期望中的愉景灣持續發展,速度未如人意,有待城規會批准。一直只是小量發展愉景灣以外的項目,相信是保守作風,去年起轉為開放,與甚少競投發展項目的希慎合作連續兩次成功奪地,雖只佔40%,也是具規模的發展,4年後完成,屆時地產市道如何難論,但已反映興業由保守逐漸轉向進取。

短期內的物業銷售,主要來自西貢、沙田及屯門3個小型樓盤,其後則看內地項目的銷售,反而租金收入可以持續增長,荃灣中染大廈改造完成,以及上海興業太古滙各物業相繼租出,是未來兩年租金增長的主要來源,可平衡不穩定的物業發展。

看好中長線 4元左右可吸

香港興業業績前曾升至4.52元,市賬率0.37倍,資產折讓甚大,往績市盈率7.4倍,而核心市盈率達30倍,息率1.54%,暫時市盈率及息率未能配合,以致資產折讓較大,今明兩年租金收入大增,資產繼續升值,預計資產折讓將逐漸收窄,可於4元水平或以下收集,看好中長線。

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