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2017年6月23日

管理新思維

從《易經》看樓市解困之道

統籌:陳志輝(中大EMBA課程主任)

主持:冼日明、梁立慧、李靜宜

嘉賓:尹慧兒(公共衞生顧問網絡總監)

整理:謝冠東

 

冼 冼日明     李 李靜宜     梁 梁立慧     尹 尹慧兒

 

李:房屋問題是香港現時最迫切的民生問題。在過去十年間,樓價不斷攀升,對中產階級來說,買樓已變得遙不可及,對中下階層來說,居住空間日趨惡劣,而特區政府可說是苦無良策。今日試從《易經》的智慧解釋現時的情況,並提出一些建議。

冼:困卦最能反映香港現時樓市及特區政府的情況。首先看卦序。困卦是第47卦,前一卦是升卦。根據「中原城市領先指數」,2009年底的指數約為120,2017年的指數已超越350,《易經.序卦傳》有云「升而不已必困」,即由升轉入困局。

尹:其次,困卦的卦象是上澤下水,水在澤下,澤中無水,故處困境。現在樓市處困,皆因無水,首先新樓供應不足,二手樓供應萎縮,而可供建樓的土地也嚴重不足。

梁:樓市現正處於困境,要脫困就需看看困卦的綜卦和錯卦。澤水困的錯卦是第23卦山火賁。賁卦指看問題要看本象,不能只看表象。

冼:賁卦告訴我們脫困不能藥石亂投,要找出成因,因此我們首先要找出過去十多年樓價上升的原因。樓市供求失衡,供應大大低於需求,導致價格上升,這是經濟學的基本原理,那為什麼香港樓市會嚴重供求失衡?

尹:我們可從每年的一手樓供應獲得啟示。1999年至2004年6年間,一手樓每年的平均供應量約為3萬個,2005年至2006年下跌至1.7萬個,2007年到2015年間更進一步下跌至約一萬個。去年2016年則回升至約1.7萬個。

梁:1997年香港回歸,特首董建華推出八萬五政策,希望大量增加私樓、居屋和公屋供應,以減輕1997年前的供求失衡。自1999年起,每年一手樓供應達3.5萬個單位,供應的增加令樓價呈下調趨勢,以1997年的價格為基數,指數為100,1998年下跌至75,2001年下跌至42,而2003年因沙士的爆發,指數只有38。

冼:1997年前有很多人高價買入單位,所以2003年有不少樓宇變成負資產。政府為了救市,取消了常規賣地,取而代之的是勾地。

梁:曾蔭權上台後繼續勾地政策,若看面積,董建華年代共推出約100.5公頃土地,曾蔭權年代則為67.2公頃,令土地供應持續大幅減少。

李:所以一手樓宇供應也由2005年的1.7萬個單位一直下跌至2012年的約1.1萬個。因供應較前幾年大幅下降,根據中原城市領先指數,曾蔭權任內樓價升近一倍。

冼:香港樓市在曾特首卸任時已進入困境。2012年梁振英上任,他強調解決房屋問題是管治中的重中之重,但直至今天,樓價再創高峰。根據中原城市領先指數,以梁振英上任的2012年為基數,樓價又於5年裏上升了60%。到底出現了什麼問題?

需求不斷升 辣招未治本

李:過去5年樓價飆升部分源於上屆政府的勾地政策,令土地供應不足。梁振英上任後用了不同方法嘗試解決樓市之困,現在以困卦各爻來分析近5年的政策及其成效。

尹:初六:「臀困於株木,入于幽谷,三歲不覿。」意指初入困境猶如困在幽谷中,前路不明,未來3年都可能找不到出路。這正正反映香港樓市當時(2012年)的困局,看不到即時解決問題的出路,不知往何處走,實是舉步維艱。

梁:六三:「困於石,據於蒺藜,入於其宮,不見其妻,凶。」身處困境之中,前有巨石,後有荊棘,正是進退維谷。但更可怕的是「不見其妻」,意指眾叛親離。梁振英上台後,為了提高土地供應,提出不少方案,例如擱置興建啟德體育館、使用郊野用地建屋。但除了外界抗議,政府內部也有不少反對聲音。

尹:九四:「來徐徐,困於金車,吝,有終。」來徐徐指慢慢來,保持冷靜,不要自亂陣腳,自毀長城。金車代表財富,困於金車指賣地為政府的主要收入來源,要改變高地價政策實不容易。

冼:受土地供應所限,政府短期不能增加一手樓宇供應,為了壓抑需求,在過去5年曾推出不少辣招,但為何梁特首這些辣招收不到成效,樓價仍然節節上升?其中一個原因是需求不斷上升,一方面由於低息環境長期持續,自住客的供樓成本降低;另一方面,投資客投入樓市,不但保值,更有穩定的租金收入,還可憧憬樓價繼續升值。再者,近年內地資金大量湧入,推高需求。

尹:辣招例如額外印花稅目的是減低需求,特別針對投機者作短炒或短期轉售獲利,可是辣招不但無效,更帶來反面效果,令一手樓的買家無法在3年內轉售,減少了二手供應,其他二手業主亦因交易成本上漲而不敢輕言放售手上物業,以致樓宇整體供應全面下降,進一步加劇供求失衡,推高樓宇價格。

梁:困卦上六:「困于葛藟,于臲卼,日動悔,有悔,征吉。」意指在極端困境,進退不果,為大困之象,困局不知會持續到何時。「日動悔」暗喻特區政府實不宜妄動,切忌藥石亂投。

應開發土地 釋二手供應

冼:林鄭新政府即將上任,他們應如何解困呢?有些人認為政府毋須採取任何行動,只要被動等待外圍變動,美國通脹若重臨,利率上升,樓宇需求便會下降,樓價自然也會下跌,但不知道還要等多久。那麼《易經》有何啟示?

尹:困卦的綜卦和下一卦皆是井卦,意思是要主動掘井,找資源。

冼:困,為澤中無水,現時是缺乏房屋供應以致樓市供求嚴重失衡。要解無水之困,需開井尋找水源,即於中期和長期開發土地,增加房屋供應;然而那需時較久,短期而言,則要釋放和提高二手樓的供應。就此政府可採取什麼措施?

李:首先在適當時間撤銷辣招,特別是雙倍印花稅,雖然這可能帶來短期震盪,但這樣可以減少樓市現時嚴重被扭曲的情況,釋放更多潛在二手供應。此外,現時有不少新置單位其實都是空置的,可考慮徵收空置稅,以鼓勵買家把單位放租或放售,物盡其用。

冼:開發土地是一項挑戰,面對不同阻力,政府可以怎樣做呢?

李:政府不能只循一種途徑開發土地,否則只會引起相關團體的抗議,例如郊野公園,愛惜大自然的人士會質疑為何不能收回棕地或改變工廈用途。因此在開發土地供應上,要平衡各方意見,切忌向某一團體傾斜。

冼:現時政府予人的感覺就是向某一方面過度傾斜。樓宇問題並非一個個人的問題,而是整個香港必須共同面對的難關,因此提高土地供應,實為全民工程,每個人都要向前走出一步。

尹:中、長期而言,政府可善加規劃,保證公屋及居屋的供應長遠穩定並有所增長。這樣可以降低「即時購買」的需求,培育「延後購買」的動機。

冼:現時香港人對房屋的需求由3種動機組成,分別是居住、貪婪和恐慌。很多人生怕等到儲夠首期,樓價又已再度上升,同時租金不斷攀升,結果市民永遠上不了車。政府應該幫助這群人置業,讓市民看到希望,才能安定民心,有助樓市脫困。

 

「管理新思維」節目由中文大學行政人員工商管理碩士課程(EMBA)與香港電台合辦,星期日2-4pm在FM92.6香港電台第一台播出。EMBA網址:http://www.cuhk.edu.hk/emba/

節目預告:6月25日題目:iBakery的社企策略;嘉賓:東華三院副院長陳佩珊

 

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