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2017年6月9日

蔣涵 縷析中華

內地樓價跌勢初現

過往幾年,內地中央及地方政府一直推出不同措施調控樓市,但樓價未見下跌。其實,寬鬆的貨幣政策,就是支持內地樓市的重要因素。只不過,隨着央行今年逐步收緊銀根,各地房貸利率開始上調,跌不下去的樓價將面臨巨大壓力,近期內地二手樓價已開始出現調整,一手樓價的下調相信很快出現。

房貸利率上調擴散

根據國家統計局公布,2016年房地產對中國GDP的貢獻率為6.5%。房地產已成為內地的支柱行業之一,不但影響經濟發展,地方政府亦依靠賣地收入以支付日常開支及償還債務。所以,不少分析認為,內地樓價跌不得。

但其實,去年經濟增長偏弱,只有房地產行業一枝獨秀。但隨着環球經濟的復甦,工業、出口、原材料等行業的業績回暖,加上房地產銷量回落,相信今年地產行業對中國經濟的影響將有所減退。

另一方面,金融去槓桿是央行今年其中一項重要任務,加上在美國加息的情況下,中國今年亦持續收緊銀根。目前,央行雖沒有宣布加息,但一年期(SHIBOR)利率已達到4.406%,比4.35%的一年期貸款基準利率為高。

最近多個城市傳出房貸利率上調的消息,其中, 北京首套房的貸款利率更升至基準的1.1倍,第二套房則升至1.2倍。以5年期以上商業貸款基準利率4.9%計算,去年部分銀行房貸利率低至基準七折,與目前的1.1倍對比,以貸款500萬、還款期30年計,投資者總還款金額由約800萬元增至1000萬元,而每月還款金額亦由2.2萬多元增至2.8萬多元。

北京學區房減百萬求售

貸款利率上升,樓價變相大漲,有能力買樓供樓的人數必定大減。在缺乏承接力的情況下,樓價不跌才怪。最近一段時間,二手樓市場便開始出現減價求售的情況。數十萬元以上減幅的個案正不斷增加,過往虛高的學區首當其衝。有報道指出,北京有學區房業主四次下調價格求售,20日間減價近百萬元,但仍未售出。

市場對樓市前景的看法漸趨悲觀,安居客《5月國民安居指數》顯示,5月份購房者信心指數由4月份的103.67微跌至103.04,為今年內首次下滑,經紀人信心指數亦從4月份的111繼續下跌至107.3。

2008年以來,內地貨幣政策一直處於較為寬鬆狀態,2010年低至2011年中期間雖然加息數次,但廣義貨幣(M2)的增幅仍達到15%以上,而且銀行沒有大幅提升房貸利率。但如今,M2增幅已降至約10%,銀根持續偏緊,加上房貸利率上調,令房地產面臨巨大考驗。

今年初,部分內房企業透露,面對政府的限價措施,公司對優質樓盤或會惜售。不過,以近期情況看來,樓市轉勢的危機愈來愈高,盡快將手上物業售出套現,似乎才是最安全的做法。相信內地一線城市樓價的下跌,將會由二手樓逐步傳遞到一手樓,值得警惕。

(英文版本由EJ Insight翻譯)

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