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2017年5月19日

蔣涵 縷析中華

內房突破調控 外闖覓商機

近期人民銀行雖然發出暫不收緊銀根的訊息,但亦未有放鬆的意圖。今年初以來,持續的「收水」行動,加上限購政策趨嚴,令樓市面對的壓力不斷增加。官方數據顯示,15個主要城市樓價同比漲幅全部回落。內地樓市發展面臨困局,房企紛紛「走出去」找尋新機遇,香港及東南亞諸國成為內地房企的新戰場。

香港東南亞成新戰場

國家統計局最新公布4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,70個大中城市中,有8城市的新建商品住宅價格比上月下降,其中三亞降幅最大,達到-1.2%。另外有4個城市的樓價按月停止上升,70個城市平均樓價按年升幅比上月收窄0.44個百分點。

限購、限貸,以及提高樓按息率等舉措,似乎開始發揮作用,從4月的住宅價格數據看來,內地樓市熱潮已得到有效壓抑。4月份雖然只有一個城市的樓價按年下跌,但若房貸持續收緊,房企融資亦面對諸多限制,相信未來數月將有愈來愈多企業減價求售,樓價進一步下滑的危機不斷提高。

面對國內樓市發展的諸多限制,不少內房企業近年開始將投資擴至海外市場。不過,走到不熟悉的海外市場發展,企業到底會取得更大回報,還是會誤踩陷阱,大家不妨拭目以待。

以香港市場為例,近年樓價已累計升了逾倍,加上美國加息周期的影響下,不少人預期未來幾年香港樓市將由高位回落。然而,進入香港市場的內地房企,在投地方面卻繼續保持進取態度,令不少本地地產商亦大呼看不懂。內地房企能否改變香港樓市,還是要在香港上一課,相信時間會證明一切。

與其在貴價的香港市場爭個你死我活,倒不如到其他新興市場找尋新機遇。尤其中國近年大力推動「一帶一路」政策,不少東南亞國家都擁有較高的人口密度,人口結構中的年輕人比例亦較高,加上經濟保持高增長,房地產市場的發展潛力甚高,值得企業好好發掘。

碧桂園(02007)此前已與馬來西亞發展商合作,過去5年來在當地推出4個大型地產項目。馬來西亞項目的銷售對象不只是當地人,公司亦在香港及內地大力宣傳,期望吸引來自中港的投資及移民客。

印度市場亦受青睞

除了馬來西亞之外,印度市場亦受到中國房企的青睞,包括萬達集團在內的多家企業,開始部署投資印度房地產市場。萬達主席王健林今年初便在集團工作報告中提出,要加大印度項目投資,在當地創造15萬個就業崗位。對於已出現泡沫的內地樓市,萬達決定2020年以後將不再新增內地住宅開發。

由中國市場慢慢退走到印度等新興國家,企業看中的是當地尚未成熟的房地產市場,以及高速的經濟增長。目前,印度樓市才剛剛開始發展,未來有潛力迎來高增長。只不過,當地政策同樣存在一樣的複雜性,所以中國企業要從中分一杯羹,相信仍有不少難題要解決。但無論如何,面對過熱的內地樓市,企業若能成功「走出去」,可望為市場帶來無限憧憬。

 

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