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2017年4月10日

方立祺 運籌制勝

屋多過戶=供過於求 ?

承接上周六的話題,講到不認同的樓市觀點,其中一個是所謂屋多過戶,不存在供應不足的情況;這個問題,可以有不同層面去討論,例如說空氣並不缺乏,但清新的空氣卻相當稀缺,所以,同樣道理,香港雖然屋多過戶,但優質的住屋仍然供不應求。

優質住屋仍然匱乏

上述說法應該有力,惟不是本文的重點,本文的重點是既然屋多過戶,為何屋價仍會升?

明顯地,香港的房屋不論優質與否,價格都是升,只是升幅多少的分別;或許,我們可以將無人住的屋類比失業的人,是否市場上有失業的人,工資就不會升?答案當然是否。

因此說屋多過戶,沒有供應不足的問題,樓價不會升,也是有謬誤。在勞動市場,有所謂的失業自然比率,職位、工資等等都是有資訊或交易成本,無可能做到真正的全民就業,一般失業率跌至3%至5%,已被視為接近全民就業。

由於工資增長持續緩慢,美國聯儲局去年底預測的長期正常失業率中位數由2014年6月的5.25%降至4.75%,反映央行都不覺得失業率跌至3%以下才屬正常,只要失業率跌至5%以下,已開始覺得勞動市場緊張,工資有上升壓力。

同理,要求香港屋少過戶才算供不應求,未免有點吹毛求疵,恰當的做法是設想房屋也是有自然空置率;當然,我們無法簡單得知這個自然比率,但從市面上的反應,可猜測現時的房屋供需是否緊張,這不是講一兩個季度,而是一段較長時間。

空置率已近自然比率

如果長時期都感受到房屋供需緊張,不妨大膽假設房屋空置率已跌至其自然比率。事實上,經濟學者王于漸上周三也表示,要窺探住屋短缺程度,可根據新家庭累計數字與近30年來新落成單位的差距加以推斷,而按落成單位數字計算,香港房屋供不應求的程度嚴重。

若上述假設成立,變量的分析便相當重要,因為現存的房屋供需已保守地預設為平衡,即新增的房屋跟不上潛在的家庭增幅,價格已有壓力向上;統計處預期,香港2014至2019年每年新增家庭住戶近3萬個,而2014及2015年新落成的住宅單位只有約2.2萬個,在這個框架下,大家應明白為何屋多過戶,搶樓潮卻四起。

美息多加四次 港才跟隨

根據長遠房屋策略委員會的推算,2017至2027年的房屋總需求達46萬間,簡單除10,即每年4.6萬個單位,因為除了住戶數目淨增長,還有受重建影響、劏房戶等需求,而公營房屋在2014至2019年的建成量為8.1萬間,差餉物業估價署則估計這5年私人住宅落成約7.8萬間。

換言之,這5年前前後後的供應近16萬間,每年3.2萬個單位,與長策會估算的需求落差1.4萬個;當然,2020年開始,情況應有改善,房屋供應料較接近目標,家庭增幅亦會減少,惟供需即使平衡,多年的落差如何追回,就木宰羊了。

另一不認同的樓市觀點已無篇幅多講,簡單來說,小部分的市場人士對香港一直不跟美國加息感到詫異。惟記憶所及,聯邦基金目標利率跌穿2厘後,香港的最優惠利率並沒有跟減,為何目標利率未升回2厘就要跟加?如果是有來有往,美息還要加多四次四分一厘,P-rate才有條件講個「跟」字。

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