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2017年4月5日

郝承林 價值物語

借錢好?不借錢好?

傳統智慧提倡儲蓄,「大富由天,小富由儉」,但過去10年全不是這樣,節儉所得,怎樣都跑不贏樓價,相反敢借貸才能盡得好處,付了50萬元首期,幾年下來,房價隨時升了300萬元以上。內房跑馬圈地,負債率隨時200%、300%,不但沒有倒閉,市值卻隨房價不斷續創新高,恍似真的「人有多大膽,地有多大產」。傳統智慧是「山埃貼士」?

近日接連有資深地產界人士發言,表示轉軚看好樓市,稱現在是「上車」最後機會,樓價快將直線上升。

借錢好,不借錢好,其實一切視乎時機。諾貝爾經濟學奬得主森穆遜曾戲言:「在過去5次衰退中,經濟學家曾準確地預測了9次。」

經濟總有周期,衰退總會出現,就似1997年至2007年,港人先後經歷了亞洲金融風暴、互聯網泡沫和金融海嘯,最後的那個,可能是借錢買樓的好時機,但在任何一次借錢買股票,結局大概很難會令人愉快。

借錢投資的風險,在於你永遠都不知道衰退會何時出現,作槓桿後,如果資產價格繼續上漲,遊戲便可以繼續玩下去,惟一旦下跌呢?資產價格會下跌,但債務卻不會下跌,被call loan之下,只好急急賤賣資產。是故傳統智慧並不鼓勵借貸。

過去10年,難道是沒有借錢的人方能賺大錢嗎?不過,供樓是20、30年的責任,你又能否保證在可見將來不會出現經濟衰退?

在聯繫滙率制度下,港息跟隨美息。過去10年,本港經濟隨着內地勢頭而走強,本應加息卻不加,結果樓市近乎沒有調整般連年急漲,敢借錢、肯借錢的全皆發達。然而,過去沒有衰退,是否永遠都不會衰退?

納米樓榨取最後購買力

美國已進入加息高速公路,今明兩年每年最少各加息3次。美國加息步伐從來只看自身需要,例如聯儲局當年推出QE時,也沒有理會中港經濟是否熱火朝天;加上,明年聯儲局新主席上場,更可能收縮資產負債表。

內地人民銀行行長周小川自年初以來反覆表示,貨幣政策將從寬鬆轉向中性(即變相收緊),寬鬆環境已屆尾聲等等。若中美貨幣政策同時收緊,資產價格會否還長升長有?現在借錢投資還有沒有着數?

靠貨幣供應支撐的資產泡沫從來都不可靠,無疑樓價上升甚速,惟成交長期追不上。若市場購買力是足夠且健康的,何故成交這麼少?價格上落始終與負擔能力有關,租金自2011年後便追不上樓價,說明實體經濟早已跟不上。近年為何納米樓愈來愈多?原因可能是市場購買力不足,納米樓有助保持高成交價,市場的最後購買力正被榨取。

寬鬆貨幣環境正在改變,資產價格已升至半天高,並快將失去燃料,那麼現在還是否合適的借貸時機?樓價未來半年可能會繼續上升,但兩三年後呢?供樓可是20、30年的事啊,這或許是資深地產業者沒有說的下半句吧。

借錢好?不借錢好?危機出現,滿街鮮血時才眾人恐懼我貪婪,最好。

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(英文版本由EJ Insight翻譯)

(編者按:郝承林最新著作《致富新世代2──科網君臨天下》現已發售)

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