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2017年4月3日

溫天納 納論神州

物業管理質降 內房調控趨嚴

早前與一位地產界朋友談到近期上市內地房地產企業分拆旗下物業管理公司上市,而香港大型房地產企業卻甚少跟隨。原因眾多,當中香港物業管理形態與內地模式並不一樣,內地以生活模式定位,擴展無限投資者想像空間,而且內房涉及融資問題,分拆業務有其迫切性。香港業界則只能停留在基本的管理,生活概念欠奉。其實,有些情況,甚至連基本的管理水平也欠奉。

管理行業以人為本,以最優質的服務吸引及留着客人,可是這也是香港服務業目前遇到的一大難題。筆者不妨在本文分享一個近期在香港物業管理界廣傳的事件,讓讀者感受一下香港物業管理行業水平是何等參差。

事緣某一港島區豪宅一位管理員疑似盜取住戶垃圾袋,引起住戶查詢。相關管理員嘗試反擊誣衊一位和藹可親的老業主,更用惡劣態度及語言去侮辱這位業主,暗示其老人癡呆,挑釁地說:「我做了十幾年,你就去投訴我吧!」,行徑讓人震驚。

該管理員其後向物業管理公司否認上述行為,並訛稱態度良好,其後管理公司展開調查,從錄像中揭發相關管理員曾囂張地在大堂與老人家進行對峙,並違反最基本的職業操守及誠信。奇怪的是,這位管理人員其後並無實質受罰,時隔數月後卻自行離職。

港管理員水平參差

事件並未終結,在完全違反商業邏輯及道德的情況下,這位管理人員近日竟獲邀重新加盟,變相大幅加薪,更是管理同樣的物業,成為終極贏家。這反映出什麼問題?第一,涉及物業管理公司的內部企業管治問題;第二,香港是否出現勞工荒,無人願意加入物理管理行業?導致要重聘「黑」工。看似非也,筆者知悉社會上為數眾多曾從事物業管理的中青朋友,生活困難,均渴望有安穩的工作,物業管理界絕不存在有工沒人做的情況。

究竟是什麼原因,讓此等不具資格不具誠信的業界「枯枝」重投行業,芸芸原因如謎一般不合情理,筆者不作猜想。不過,在內地及香港一些較為服務優質的管理公司,只要管理員涉及一件不當行為,哪怕只是對千戶中的一戶有失當行為,一經證實,管理員就會被列入黑名單、革職且永不錄用。

上述匪夷所思的情況,反映出部分管理公司運作模式的缺失,亦反映出香港服務性行業遇到的挑戰。可惜的是,一切均無助提升企業形象及價值,更無助提升物業自身的價值。

回到國家政策,高房價對政府則是一件涉及民生的敏感事。為杜絕房地產市場的炒作,密集式的行政措施再度呈現,全面收緊房地產市場。不同城市因城施政,逐步升級調控措施,建立一套有效的「冒頭就打」的政策。以廣州為例,繼早前提高置業門檻後,有傳再度收緊房貸政策,五大國有銀行的首套房房貸優惠折扣利率,將由原來的八五折上調至九折。另外,部分廣東省城市將實施局部限購,遏止投機。

在芸芸城市中,北京的調控政策最為嚴厲,無論是對二套房貸的界定、首付的成數、對假離婚的嚴控、對貸款發放的限制,以及此次全國先例的個人禁買商住樓,政策嚴厲之程度全國罕見,堪稱史上最嚴;而在供應方面,參考內地官方媒體報道,北京在年內將在新增1.5萬套自住房供地的基礎上,計劃把部分剩餘的限價房轉為自住型商品房,重新定價後公開銷售,保障無房家庭的自住需求。

中央或更嚴厲遏樓市

其實自3月17日開始,北京便開始密集行動,當日發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求,成為最嚴的限購政策,一系列措施涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過渡學區房、學位劃分等等,再緊接着配以極為嚴格的突擊檢查,誓要杜絕所有炒房的活動。

在3月26日,北京市住房和城鄉建設委員會再發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》全面限制「商轉住」的發展,停止此等項目的發展及需求。不過,參考數據,組合拳調控政策對房價只有短暫的殺傷力。故此,在這輪調控後,若房價真的再次反彈,內地更為嚴苛的調控政策極有可能持續出台,投資者不可不防內房的短期趨勢。

作者為資深投資銀行家

 

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