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2017年3月30日

戴兆 公司透視

深國土地項目價值未盡反映

深圳國際(00152)去年業績倒退3.8%,股息減少14%;但核心盈利增長55.4%,因而股價有好表現;更為重要的是,位於前海的土地已開始體現其價值。

深國去年盈利21.16億元,按年減少3.8%;於調整深高速(00548)若干收費模式調整收費及補償協議計提利息成本(不影響現金流)及人民幣貶值導致的淨滙兌虧損後,核心盈利17.51億元,增長55.4%;每股盈利1.1元,末期息43仙,減少14%,可選擇現金或以股代息。

收費公路為傳統業務,盈利減少34.3%,核心盈利則升16%。物流園因一物流中心搬遷停止運作,盈利下跌8%,調整上述因素,則增長11%。港口業務盈利增長24%,物流服務開展物流金融,盈利增長152%。

投資的深圳航空淨利潤增長119%至8.34億元,因客運上升,油價下跌,足抵消人民幣貶值影響。期內售出南玻A股部分,獲稅後利潤2.55億元(上一年為7.29億元),但須為往年所售南玻A股補繳營業稅1.23億元。其他收益包括前海部分土地與外界合作,產生出售收益6.48億元,但須確認遞延稅項1.62億元,這是前海土地的首次進賬。

深國近年的主要發展是綜合物流港建設及物流園轉型升級,已與重要城市政府部門訂立投資協議,規劃用地共490萬方米,用於建設綜合物流港,其中已取得11個項目,土地面積217萬方米,瀋陽、武漢及合肥3個項目已於去年完成,營運面積33萬方米, 出租率60%,開始提供小量利潤。此外,無錫、石家莊、南昌、杭州及貴州等項目將於今年內完成建設及投入營運。

前海土地首錄進賬

收費公路方面,深國已把武貴高速股權45%轉讓予深高速,深高速已與深圳市政府按照PPP模式就深圳外環A段特許權作出投資,已進入建設階段。今年已協議收購湖南益常高速公路股權100%,耗資12.7億元人民幣,交易尚待完成。

西部物流園及華南物流園已獲國家批准為國家電子商務示範基地及指定為深圳市跨境電商展示中心試點項目,相關交易中心去年底完工驗收,項目招商取得理想進展。西部物流園已引進深圳市前海保稅區郵政局共同開創跨境電商服務新模式。

深國的策略性項目,一為前海土地的發展,二為梅林關城市更新,旗下西部物流園位於前海區,其中38萬方米已規劃為前海發展區,已與當局洽商相關事項多年,去年底已達成若干協議,安排其中3.88萬方米發展為前海智慧港,計容面積約10萬方米,包括住宅5.29萬方米,商業面積1.04萬方米及辦公面積3.7萬方米。該等土地於2015年1月估值24.7億元人民幣,估計屬於補地價,但未付款,待日後完成全部土地協議後的具體情況再行結算(包括分成,估計政府佔升值60%,深國佔40%)。

上述住宅部分已協議與深控(00604)屬下合作,已獲注資12.5億元,已計入稅後利潤4.86億元,此住宅所佔土地僅為全部土地38萬方米的1.64%。現時仍待公布的消息是商業及辦公面積的發展詳情(相信可以帶來賬面收入),以及其餘土地與當局的商討結果,是深國的主要賣點。

售梅林關項目利潤厚

梅林關城市更新項目,可建綜合性面積48.6萬方米,已補地價,項目總成本43.54億元,平均每方米地價約8960元,遠低於鄰近地區。此項目去年搬遷延誤,出售時間延遲,項目已列作待售資產,相信已在洽售中,預期可獲厚利,利潤或遜於前海項目,但相信能較早實現,該項目可於今年動工建設,深國並非發展商,屬意將項目出售或合作。

深國去年股價較反覆,是前海土地消息使然,自去年底部分土地協議後,表現轉穩,看來未來土地的商議已有基礎,股價在11元至11.7元反覆,目前仍未全面反映前海土地及梅林關城市更新項目,可持有作中長線投資,預期會有理想回報。

 

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