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2017年3月21日

譚新強 中環看世界

樓奴同鹹魚有什麼分別

香港人和內地人一樣,都對地產物業情有獨鍾。這是所有發展中國家必經之路,幾十年前的日本是最佳例子。每個地方都相信自己的市場是獨特的,因為某些文化、經濟、政治原因,只升不跌。一般這「信仰」都能維持很久,直至泡沫爆破為止。

另一個對樓市着迷的原因是近年來股市實在太不濟,長期跑輸樓市,以至GDP,甚至乎債市。背後原因甚為複雜,改天再討論。但我認為港股和A股已靜静地起革命,未來將見長達數年的健康慢牛市,最終能夠跑贏樓市。

樓花恐等五六年才可賣

我很少評論房地產,並非因為我沒有買樓,除自住外,亦有點收租物業。在2003年沙士後尤其活躍,山頂南區洋房、豪宅、新界、九龍、港島的大小單位都有。內地和國外,甚至澳門,都曾擁有物業。

不評論的最大原因是不想得失朋友。靠地產吃飯的人很多,發展商、建築、地產代理等。最近感覺到樓市再度升溫,同時風險也大幅上升,所以覺得有責任提醒大家要小心一點。

雖然表面上樓市仍在升,但其實要賺錢已愈來愈難。首先只有一手相對活躍,在發展商重「佣金」之下必有勇兵,再加上他們提供加按,是很多人買樓的唯一途徑(危險亦可悲)。正因如此,買新樓盤者輸多贏少,買完樓花後,先等兩三年收樓,然後再等三年印花「禁售期」,再加數千單位同時放盤,要三四年才賣得出是等閒事,加起來已差不多十年,正如柴九話齋,人生有幾多個十年呀?

港樓流通性遜滬加

香港住宅樓市的流動性非常差,去年交易才不到6萬宗。對比上海,人口2400萬,香港的3.3倍,但一二手總交易近47萬宗,是香港的8倍。就算加拿大多倫多,人口才500多萬,去年交易都超過11萬宗,按比例流通性亦比香港高一倍多。

原因肯定與負擔能力有關,最終亦與價非所值有關。本港住宅的平均呎價全球數一數二的貴,但負擔能力則反是全球最差的18.5倍中位收入!最近流行一個講法,就是樓價並非取決於用家,而是取決於投資者的負擔能力。聽來似是如非,但看到極低的成交量,就知道這只是發展商和經紀用來忽悠買家的謬論。

政府、發展商和所有專家都不遺餘力地告訴我們,土地和房屋供求長期失衡,所以房價不斷上升。我懷疑此說法只是高地價政策的藉口而已。人口雖密集但增長慢,約0.8%,所以房屋需求增長也有限。老齡化問題嚴重,中間年齡已達44歲,名列全球前茅。預期人口在2040年左右見頂。如用日本做例子,人口在2010年見頂,但樓市泡沫早在1990就爆破。這20年的樓價與人口高峰的相隔期是否也適用於香港,甚至乎內地呢?

供應方面,香港山多平地少,填海和徵地都確實不容易。但說到底,已開發地區只佔不到總面積的25%,郊野公園反佔40%。從前發展郊野公園是個不可討論的「禁忌」,但近月已聽到聲音。港人受內地文化薰陶,偏好新樓,才需不停找地;其實舊樓質素和地點一般遠勝新樓,活化工廈亦不失為一個提供另類優質居所的好辦法。

劏房樓延續飢樓遊戲

樓價升速遠比收入快,唯一能把這殘酷「飢樓遊戲」延續的方法就是「劏樓」,從過去的1000方呎單位切為500方呎,然後300方呎,最後更切為150方呎的「棺材屋」!不幸仍有不少人盲目「上車」,但大部分理性的用家都明白這些所謂住宅,早已劏到不合人道的地步!

另一個經紀常用亦頗有效的心理戰術,就是告訴準買家「最可憐」的就是那些賣了樓、期待樓市回落再入市的人。可惜竟有人受壓而「落疊」。但冷靜想清楚,無人能準確預測泡沫爆破點,如能賣樓套現,消費力馬上跳升,旅行購物,隨心所欲,恭喜都來不及。如移民外地,應已近財務自由。就算留港租屋,都極划算,平均租金毛回報率只約2%,管理費不停上升,再加空置期,淨回報率1%已算不錯。

港人也不笨,過去10年擁有自住樓宇比例輾轉下降,從2005年最高的54%,跌至現在的50.4%。最近樓市情緒確實再度亢奮,其實有點不合理。聯儲局已加息3次,且將加快步伐,今年應最少再加兩次,明年可能再加3至4次。另外上周提到,明年聯儲局可能同時拆QE,威力等同另再加近3次息!有些地產界人士安慰準買家,香港銀行暫可避免加Prime(即最優惠利率)。但這講法毫無意義,九成多按揭跟HIBOR,在聯繫滙率下,HIBOR必須跟隨美息上揚。

用一層400萬元的「窮人恩物」來做例子,三成首期,分30年供,利率2.15厘,每月供款約1.1萬元。如至明年底加息6次,利率升至3.65厘,那麼每月供款將升至約1.28萬元,多了近兩成。香港中間家庭收入約2.5萬元,即供樓負擔將超過淨收入的50%,已經非常吃力。

再用DCF方法模擬計算一下加息對樓價的潛在影響。如租金回報率為2厘,即每年租金8萬元。息率由2.15厘升至3.65厘,如租金不變,那麼樓價理論上應跌至236萬元,跌幅超過四成!用同樣邏輯,我已開始在美國造空一些商業REIT來做投資組合對沖。

內企貴價投地 具走資動機

近日樓市再升溫的主因當然是內地資金大舉「襲港」所致。海航集團是最豪爽的一家,一口氣用高市價五成的價錢買入四塊啟德地皮,總數272億元,令人咋舌。龍光地產(03380)和合景泰富(01813)更用169億天價買入鴨脷州地皮,呎價高達2.2萬元。有些人認為內地集團財雄勢大,眼光應該非常獨到,未來樓價必會繼續大升。有云麵粉價都咁高,將來麵包怎可以不更貴?這比喻是幾十年前出自誠哥口中的,似乎充滿智慧。但跟很多事情一樣,第一個說的是天才(賣樓創作力方面),第二個是庸才,第三個就不用說了。但我也見過不少麵包店執笠(例如超群),地產商亦常遇財困,對炒樓的人來說,負資產應仍記憶猶新吧。

大家要明白內地資金的出發點比較複雜。就算他們真的是想賺錢,但在港經驗不多,是否必賺很難說。長和(00001)和周大福企業等都不太想在港買地,寧願去澳洲或歐洲買一些穩定回報的公用事業。這些內地集團亦明顯有「走資」的動機。資本賬收得愈緊,需求愈殷切,願出的價愈高。他們在內地的高端客戶亦有同樣需要,所以亦樂意來港置業。香港的低企業稅率亦極具吸引力。但本港用家既無此「特殊」需要,那麼有必要跟着他們高追嗎?從前在一些名畫拍賣會都見過不少類似情況,港商當然不會蠢到入局。

1997前曾苦口婆心勸喻很多朋友要小心樓市,大部分不聽結果輸大錢,有些更是破產收場。其實今次並非預測樓市馬上爆煲,我都認為樓價在一年內可再攀升一點。但問題是現在買就容易,但賣是在最快的三五年後,到時樓市狀況就很難說了。就算沒有大跌,但一世人做一間「棺材屋」的樓奴,其實也非常悲哀,所以置業前請三思!

中環資產持有長和的財務權益

 

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