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2017年1月24日

戴兆 公司透視

重組不似預期 揸粵投要捱得震

粵海投資(00270)上周四收市後公布,向控股公司收購粵海置地(00124)股權73.82%,代價37.8億元,主要以新股支付;粵投周五股價急挫7.9%,交投大增,粵地則先升後跌,同樣波動,兩股表現與消息前截然不同,所傳重組消息令人失望。

粵投與粵地是姊妹機構,同一控股公司,但屬關連交易,已獲證監豁免強制收購,因而交易不涉及上市買賣中的粵地股份,是股價波動原因。至於粵投,收購代價75%以新股支付,原有股東權益將受攤薄。

粵投發行代價股份共2.73億股,佔擴大股本後4.17%;每股作價10.39元,較公布前折讓4.3%,與30天平均收市價相同。

粵地前身為金威啤酒,2013年出售啤酒業務及資產,易名專注於地產投資及發展,現在項目包括番禺的如英居及籌劃中的深圳羅湖區布心項目,此為原啤酒廠土地,去年6月已與深圳政府完成轉換土地用途為商業用地及新型產業用地,並付代價26.83億元。據去年6月公布,布心項目佔地6.79萬方米,總建築面積43.61萬方米,當時獨立估值約72.34億元,這是估值,並未入賬。

具協同效應可憧憬

粵投要求粵地於2016年底經審核資產淨值不少於37.04億元人民幣(約41.7億港元),少於此數需要補足,以此推算,粵投應佔30.78億元,即收購價相當於市賬率1.228倍,而粵投表示,經獨立估值,代價等於資產折讓28%,即粵地應值52.5億元或每股3.06元,數字有相當差異,是賬面值與估值之分。理論上,粵投不會買貴貨,應是合理價。

粵地現有收益來自番禺如英居,規模不大,且接近售罄;集團2016年上半年虧損957萬元,即使下半年較佳,但相對於收購價而言,所謂市盈率不必計算。布心項目分兩期發展,一期發展面積18.32萬方米,包括出售的寫字樓、商務公寓及出租的珠寶主題商業物業,但按現有計劃,於2021年9月才能完成;二期則於2023年7月完成,儘管兩項計劃的出售部分於2018年4月起預售,但盈利入賬要待2021年,即是5年內並無利潤提供,對每股盈利攤薄是無可避免。不過,如以資產估值計,折讓28%收購,且發行新股較原本資產5.1元溢價100%以上,則粵投的每股資產值將提升11.7%,市場卻側重於每股盈利的攤薄。

交易理論上有利粵地,惟其股價後牌後曾由2元水平升至2.19元,較其賬面資產值2.59元仍有折讓,況且粵投的買入價實際為3元。無奈受條例所限,粵投不會作出全購,粵地的價值再高,亦只是名義價值。據稱,完成收購後,將檢討兩公司房地產資源進一步整合的可能性,如何整合,有待觀察,日後粵地的股價表現,可能涉及投機性。

粵投本是穩健的股份,為上述收購而使股價波動,可說意外,輕微的盈利攤薄是短期性,日後的收益將促成盈利增長。粵投列舉多項收購的理由,其中布心項目已完成換地補地價手續,配合該區的發展策略,以珠寶相關產業為主,一座以珠寶業為主題的綜合商業大樓已在開展中,將帶動配套產業的需求,日後的布心項目將發展為內地的珠寶城,發展具概念,不限於一般的物業發展。

粵投股價波動,收購只是藉口,實則由10元升至11元而未能進一步上升(可能與定價有關),觸發一次波動,以基金買賣為主,故成交大增,昨天已稍減,除早段較反覆外,其餘時間相對較穩,估計已沽貨的基金在重新收集,待沽家收斂及成交縮減後,另一次升勢將重現,持貨者仍可持有或於反覆中吸進看好中線。

 

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