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2016年12月14日

蔡永雄 神州內外

非住宅物業料受追捧

政府11月初推出的新辣招只是針對住宅物業,購買非住宅物業不受新辣招的影響,只須繳交最高8.5%的雙倍印花稅,故在住宅物業難以沾手的情況下,資金轉移至非住宅物業市場的誘因增強。

差餉物業估價署數字顯示,2016年10月整體寫字樓售價較2015年底下跌6.2%,表現較住宅和商舖遜色。再者,不同類別寫字樓的售價表現參差,甲級寫字樓表現相對較佳,2016年首10個月下滑了2.3%,乙級跌幅最大達10.1%,丙級則回落7.8%,反映在香港和外圍經濟環境不穩定下,市場對寫字樓投資轉趨審慎。

租金方面,寫字樓則有較佳的表現,10月整體寫字樓租金已超出2015年高位0.7%,並較2015年底上升1.1%。在10月,甲、乙和丙級寫字樓租金則分別較2015年底上升1.3%、1%及1.1%。

甲級商廈表現較佳

然而,部分有實力的財團對一些地點及質量較稀缺的寫字樓則仍趨之若鶩。例如2016年2月光大集團以100億元購入灣仔大新金融中心,第三季祥祺集團以約45億元購入紅磡One HarbourGate東座,上海華信以14億元購入灣仔會展廣場辦公大樓21至23樓。

據萊坊發表的《中國對外房地產投資報告》指出,內地於2016年首7個月對外房地產投資總額達1281億港元,集中全球主要城市,香港排在紐約之後,佔231億港元,其中大部分是投資在寫字樓物業上。

展望未來,寫字樓的表現(特別是核心區甲級商廈)將逐漸復甦,並跑贏其他商用物業類別。主要原因包括:首先,在英國脫歐後,倫敦金融中心的業務分流或可能會對香港帶來新機遇。雖然香港在全球金融中心指數排行第四位,但負責制訂該指數的英國Z/Yen公司指出,根據其搜集7月和8月的資料顯示,對倫敦的評估較先前水平有所下降,暗示2017年各大金融中心的排名可能會出現重大變化,香港或可把握業務分流的商機。

寫字樓續供不應求

其次,內地是全球第二大經濟體系,且其長遠的經濟前景仍被看好,而香港作為服務內地的國際金融和商貿服務中心地位持續強化,並繼續擔當內地企業走出去和外國企業走進來的橋樑角色,2016年母公司在海外及中國內地的駐港公司數目達7986間(包括1379間地區總部、2352間地區辦事處及4255間當地辦事處),創歷來最高紀錄,並較5年前增加約15%,而就業於這些機構的人數則達到43.5萬名,佔香港總就業人數的11.4%,較5年前增加超過18%。

再者,香港將繼續受惠於內地金融改革開放、內地和香港兩地金融市場進一步互聯互通、人民幣國際化,以及「一帶一路」倡議和十三五規劃等商機,有利於吸引更多海內外企業以香港為基地開展業務,增加對寫字樓需求。

最後,近年香港面對土地不足的問題亦不限於住宅物業,2016年及2017年整體寫字樓的落成量將分別達19.9萬及23.2萬平方米,僅略高於過去10年平均每年17.3萬平方米的水平,但2016年及2017年中環和上環將沒有任何新的甲級商廈供應,2017年灣仔和銅鑼灣亦僅有2.7萬平方米的新供應,反映未來核心地區的甲級商廈供應非常有限,故在部分資金轉投非住宅物業的帶動下,2017年整體和甲級寫字樓的表現可看高一線,分別上升3%及5%左右。

旅客減商舖前景遜

據差餉物業估價署的數字,2016年首10個月整體商舖售價較2015年底下跌3.5%,表現優於整體寫字樓,但遜於住宅。租金方面,整體商舖的跌幅溫和,2016年10月較2015年底下跌2.2%,減租和空置較大的舖位主要集中於核心地區,佔比有限。商場的租期一般較長,不少更有續租權,且在以往好景時商場租金的升幅落後於街舖,故現時商場舖位續租時,其租金水平較數年前仍然錄得升幅,令商舖租金和售價在統計數字上較為穩定。

2017年商舖前景並不樂觀,商舖的租金和售價仍會面對一定下行壓力,其中熱門旅遊區所受的影響較大,這主要與訪港旅遊業持續不振有關,不單訪港旅客人數仍在下跌,高端消費客群跌幅更大,人均旅客消費跌勢未止。

在港元滙率相對高企、新旅遊景點有限,以及世界各地積極爭取內地旅客的背景下,旅遊業的弱勢料將延續至2017年。

此外,2016年及2017年商舖的預測落成量將分別達到12.6萬及9.3萬平方米,高於過去10年平均每年7.2萬平方米的落成量;在旅遊和零售業調整下,較多的新增供應或會加大商舖的調整壓力。可是,在新辣招下,部分資金或會轉投非住宅物業,有助紓緩下跌壓力,料2017年商舖售價的跌幅為2%左右。

作者為中銀香港高級經濟研究員

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