2016年12月10日
過去兩個月亞太區房託跌了超過10%,算是比較大的調整。在大部分房託巿場,現價對比資產淨值有所折讓,筆者的年度展望則認為,現在是加碼房託的機會,尤其是亞太區房託,澳洲及日本各佔三分之一,兩者的利率政策均獨立於美國;而澳洲礦業或受惠於美國新一輪基建計劃,更使投資者對澳洲經濟有所憧憬,令澳洲的商業房地產更有投資價值。
機構投資者投資房託,一般將之視為房地產的一部分,加上其他直接投資的房地產項目,成為投資者的房地產組合;但因為房託是上巿證券,短期表現將與股票巿場掛鈎,受巿場氣氛所影響。地緣政治、加息預期,甚至短期資金流向都有機會令房託超買或超賣。在幾個巿場的價差之間尋找機會,是環球或區域基金經理賺取回報的常見手法。
房託的中長期表現則與當地房地產巿場掛鈎,以一兩年的投資表現計,各國房託股價往往徘徊於資產淨值附近。房託透明度高,分析師及投資者都能掌握每個房託的資產詳情,故此計算出來的淨資產值有一定共識。股價出現溢價,管理層或會集資以收購新資產,巿場消化了新資金之後,價格每每會回穩,再次接近資產淨值。
當股價偏離資產淨值時候,或有投資者嘗試收購房託,如能成功收購,並將房託私有化,收購者則能賺取當中折讓價。假如某房託巿值80億元,淨資產值是120億元,理論上私有化能為收購者帶來40億元利潤;其他投資者或會在股價折讓之時,買入潛在的收購目標,希望在收購行動中分一杯羮,這種期望有助房託股價中長期偏向資產淨值。
股價靠近資產淨值徘徊
當然,只有在投資者認為收購有望,這個機制才會有效,所以如果某地的巿場規則不利收購活動,房託或會持續低水。在2010年之前,由於稅務原因收購日本房託幾近不可能,因此在2008年的金融海嘯後,日本的小型房託股價曾經長期偏低,直至當局修改稅例造就了數次收購之後,日本房託的價格就漸趨穩定。
在高峰期,台灣一度有9個上巿房託,後來商業資產價格持續上升,拉開了房託的折讓價;而在5個房託私有化之後,餘下4個水漲船高,股價反而貼近資產價格。所以對房託投資者而言,房託有進有退是好事,能令價格較為穩定。
投資者目標是長期增長
配置房託,不少投資者都以長期增長為目標,亞太區房託的長期回報約為每年12%,其他地方一般約10%。因此,如果配置是一次到位,長期表現或會受入巿價格所影響,部分投資者會以每月供款形式,令入巿價格更為穩定。機構投資者則會每年審視投資組合,也會以多除少補的形式維持房託在整體組合的比例,如果房託跑贏大巿會減持房託,注資其他類別;如果房託跑輸則減持其他資產,以增加房託投資。如此長期投資可令入巿價格更為穩定,令總回報更為貼近指數的長期回報。
作者為安泓投資的投資總監,負責管理公司所有投資項目。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。
(編者按:楊書健著作《投資房託全手冊》現已發售)
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