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2016年11月30日

財經路向透視

內地辣手調控 打壓漲價預期

中國10月開啟新一輪調控房地產政策,一線城市上海再度提高限貸門檻,推出史上最嚴厲樓市調控政策,天津亦提高首套和二套房的首付比例,武漢、深圳等稍早前已進一步收緊政策。熱點城市輪住加碼調控,顯示中央遏抑資產泡沫的決心。

分析人士預計,調控升級將繼續為樓價上升預期降溫,需求受壓,成交量將低位徘徊,房價可能呈現小幅下跌之勢;針對開發商資金面的收緊政策,意味高燒許久的土地市場有望逐漸平穩。

上海剛下發通知,居民家庭購買首套住房申請商業貸款的首付款比例,調整為不低於35%;同時對二套房商貸認購標準,確定為認房又認貸。根據上述通知,在上海無住房但有商業性質住房貸款紀錄或公積金住房貸款紀錄的人,以及在該市已擁有一套住房的居民家庭,當他們申請商業性個人住房貸款,購買普通自住房時,首付款比例不低於50%;購買非普通自住房時,首付款比例不低於70%。

成交料冰封 樓價勢軟落

上海盤谷房地產公司總經理宋海認為,相比去年的購房資格兩年變五年來說,這次衝擊不一定那麼猛烈,主要對二套和多次貸款的影響較大。他認為,從時間點來看,房貸於年底一般不太活躍,即使沒有調控政策,很多銀行到了年底房貸也不一定有額度,選擇這個時間出台政策可能也是不希望對市場有太大衝擊。

另外,天津也表示進一步調整差別化住房信貸政策,將居民首套房首付比例由兩成提高至三成,二套房首付比例則由三成提高至四成。此前,武漢、深圳、西安和南京等地亦已強化住房限購限貸措施,如武漢本地人禁止在主城區購第三套房,深圳則上調公積金購房首付比例。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此前上海購房政策總體上已經比較嚴厲,但從近期房地產市場資料來看,政策必須加碼。上海樓市目前面臨三大壓力,包括庫存規模相對不足、房價上漲態勢較明顯、樓價看升預期強烈。據其統計,10月上海新建商品住宅庫存面積為680萬方米,是2011年4月以來最低。根據「存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/近6個月成交面積均值」的公式計算,當月上海新建商品住宅存銷比或去庫存周期僅為5.7個月,遠低於合理值(12至14個月)。從房價看,上海10月新建商品住宅成交均價為每方米44042元,按月跌1.9%,但按年仍漲32.7%。

經過中央政府密集調控後,樓市成交明顯降溫。中指院資料顯示,11月21個主要城市成交按月和按年分別下滑16%和22%,其中一、二、三線城市成交按月分別降22%、7.6%和38.7%。廣州和深圳按月降幅超三成,杭州和蘇州降幅超五成。

嚴躍進指出,上海新政後續勢必會影響購房者入市門檻,這會有效抑制投資投機或炒房需求,對穩定市場有積極作用。可以預見的是,到年底前上海房地產市場交易量會有所下滑,同時房價或會在每方米44000元的水平小幅波動

中原集團研究中心總監劉淵也認為,總體是量跌價格平穩下行的趨勢。熱點城市成交量會降低,價格總體平穩小幅調整,受此高基數影響,全國成交量下降,回到相對正常的水準。他分析,樓市政策不斷加碼,中央態度也更加堅決,會影響樓價看升預期,深圳等投資比重高、房價漲幅大的城市會有較大調整。像上海這種漲幅雖高但投資比重相對較低的城市,不具備價格急跌條件。

資金被收緊 還須遏地王

一方面,熱點城市繼續抑制購房需求,另一方面,監管層對開發商的融資限制也在加碼。近期上海證交所已視窗指導暫停受理房地產類公司債發行申請,發改委也將嚴格限制房地產開發企業將企業債券融資用於商業地產專案,銀監會則對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業、金融機構等作專項檢查,加強監督管理銀行理財資金投向房地產領域。

劉淵表示,房企資金面確實在收緊,其中對土地融資的嚴格控制,可抑制地王頻出的現象。不過,他同時指出,本輪限制尚未嚴厲到2011和2014年的程度,較之此前兩次全方位緊縮,目前開發商股市融資還在繼續,發債也並未一刀切地全面禁止。「個人買房通過限購限貸抑制,如果房企拿地沒有控制,還是持續出地王,大家會覺得房價不會跌。」劉淵舉例稱,上海今年3月底調控政策後,繼續出地王,調控效果打了折扣,只維持了3個月,倘不控制土地市場,很難令人覺得樓價真會下來。

 

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