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2016年11月1日

盧斯 個股策略

避人仔貶值 置富產業勝領展

人民幣加速貶值成為近期熱門關注新聞之一,作為穩健派投資者,人民幣貶值的影響不可忽視,假如已有一定份量的人民幣定期或相關儲蓄產品,投資股市便不宜再以人民幣資產為主的中資股為投資主力;至於高息股,也要避開受人民幣影響較大的股份。

美銀美林日前發表研究報告,將領展(00823)目標價由61元下調至60元,以反映人民幣疲弱,但就維持買入評級;該行預期,北京上調物業稅政策對領展可分派收入影響輕微,認為上周五股價跌2%是反應過度。

美銀美林推算,上述政策會影響領展每單位可分派收入1仙,以年度化計影響僅為0.4%。該行輕微下調領展明年上半年每單位可分派收入1仙,至1.086元,按年增長仍達10%。

該行預計,至明年底人民幣兌一美元滙價將下調6%,至7.25水平。由於中國業務佔領展淨租金收入約6%,整體而言,該行下調領展2017至2019可分派收入0.1%至0.3%,以反映北京增加物業稅及人民幣滙率疲弱。

美銀美林又稱,領展上周五決定招標出售旗下5個商場(可租面積42萬方呎),可令集團資產淨值上升,因現時市場資本回報率普遍較低,而且估值師的預測較為保守;上述商場於今年3月估值為27億元,租金回報率4.7%。

相對於領展,幾乎純以本港物業租金收入為主的置富產業信託(00778)應該更具投資價值。集團今年上半年租金收入持續上升,收益為9.79億元,按年上升6.1%;物業收入淨額升7.9%,至7.06億元。

出租率維持高水平

期內,雖然因和富薈資產增值措施而出現短暫的空置,但物業組合出租率於6月底仍維持於96.4%;預期和富薈進行翻新工程今年第三季完成,料年底可出租部分空置舖位,下半年空置率將較上半年有輕微改善。另外,集團計劃於置富嘉湖進行大型資產增值措施,有望進一步提升租金回報。

截至今年6月底,物業組合共17個零售商場及物業組成,客戶群以鄰近居民的日常購物為主,較少受旅客量放緩影響。今年上半年,續租租金調升率為13.3%,物業組合的平均租金按年上升7.8%,至每方呎41.4元。期內,每基金單位分派按年增加6%,至24.78仙。

期內,資產負債比率按年跌0.3個百分點,至29.8%;截至今年6月底止,銀行結餘為7.71億元,較去年底多6100萬元,即使美國有加息機會,置富產業所受影響也相對溫和。

有理由相信,同樣是收息為主的REITs,由領展「換馬」至置富可避過人民幣貶值的影響,值得考慮。

 

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