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2016年10月19日

郝承林 價值物語

房託風險隨時高過內銀

房產信託(REIT)也許是金融海嘯後投資者最喜愛的股份之一。一來內地「富起來」後,人流、資金來港不斷,刺激了房託的租金收入;二來超低息環境長期維持,利率甚至愈來愈低,「浮起」估值;三來分派比率近乎百分百,不用擔心無法享受企業增長,深得投資者喜愛。

世上可會有只升不跌的股票?中外經濟氣氛轉變,外向型經濟香港的房託租金收入能不受影響?美國退出QE快兩年,並即將第二次加息,超低息環境還會長久維持下去嗎?

8月份本港零售總額按年下跌10.5%,較全年首8個月的跌幅10.2%略高,顯示零售寒冬並無緩和跡象,當中電器及攝影器材和珠寶首飾、鐘錶類更是重災區,分別倒退27.9%和26.6%。

零售滑坡似未完結

零售業不景並不是新聞,連續18個月下跌,且仍未見復甦跡象才是新聞。久久未見好轉的原因,一是回歸不久、內地剛「富起來」之際,港澳頓成國人外遊的第一站,但隨着中產收入民眾漸多,日、韓以至歐美或許便相當程度地分薄了旅遊客源。另外,中港矛盾、內地民眾對港觀感轉變,或許也是原因之一。

二是內地網購風行,海外網購也漸次興起,加上內地接連取消或下調商品入口關稅,國人遂可直接向出產國購買,而毋須轉道香港。

人民幣自2014年起貶值,國人來港購物自然較以往為貴(從七七折變成八五折)。今年中起,為了順利加入國際貨幣基金組織(IMF)的特別提款權(SDR),人民幣滙價穩定了好一段時間。但10月1日正式「入籃」後,馬上又再開始貶值,若「折扣」愈來愈低,來港購物人數自也會愈來愈少。

人民幣近日貶值,除主動因素外,亦和美元轉強有關(現在全球恍似只有美國有能力加息);強美元通常對港經濟不利,因聯繫滙率下,同身處美元區的香港營商成本將上升,投資吸引力和競爭力將下降。

房託持有的不動產主要是商場、酒店、寫字樓等,收入多是與經濟氣候相關度高的房價租金。經濟連年好景,人們早已習慣利潤和可分派收入只漲不跌,但一旦經濟轉壞,租金收入只跌不漲呢?收入幾個月的下跌,零售商還承受得了;以年計的下跌,便惟有期待業主減租或交吉結業(空置率上升)了事。

第三季房託股份表現尤佳,主因是英國脫歐公投後,各國央行積極放出流動性,利率向下,「浮起」收息股份估值。

利率上升估值下調

可是,美國10年期國債息率已回到英國脫歐公投前的水平,再加上美國12月加息機會頗大,10年期國債息率可能在年底便會升至逾2%。

收入向上和息率向下,是利好房託的兩大因素,而現在兩項因素都仍有逆轉之勢。姑勿論幅度如何,但收入向下、息率向上,或許是現在較大可能的推算呢。

利好因素消失甚或逆轉,且不少房託股份已升至20多倍市盈率的高水平,那麼,其走向到底將會如何?

分析不難。惟股份走勢和分析結果相反,敢忠於分析結果,作相反決定才難。內地經濟轉型,加上內銀股積弱已久,大家都避之不及,故現在還會因追入內銀而損手的人大約不會太多。

不過,房託股份常予人較穩陣感覺(一點投機炒賣的味道也沒有),跌市時更似有避險功能,加上股價長期堅挺,讓人認為真的較安全(房託不真的是公用股份呀)。

世上最危險的東西,通常都看似一點也不危險(看似危險的,人們早就逃之夭夭),讓人放鬆戒備,最後深陷其中。內銀的股份質素或許比房託差,但後者的風險隨時比前者高。

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