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2016年10月15日

杜嘯鴻 期權教室

人為房瘋狂 寄特首期望

本欄執筆時是周二(11日),A股長假開市後第二天,港股重陽節假後第一天,當天恒指收市挫302點,全日高低波幅達623點,成交明顯上升至852億元(A股假期時段每天約500億元),看來北方的基金經理假期回來後是全力沽貨。

筆者在「期權教室」10月4日的網上文章有這樣的描述:A股即將重開,我們有什麼想像力呢?上過上月MS堂的朋友一定記得筆者舉例幾個地產股sales margin的詳細說明及提醒。香港地產股的buying power相信是來自北水,但估計A股重開時可能是跌勢,其動力會是來自內房,而內房再波及香港地產股。若是,又是本月MS堂的一個案例。

必須冷靜 否則崩潰

所以,執筆日是筆者期待的跌幅(如何部署請看下文),因為是非常健康和理性的跌幅,理由這是由地產股(從內房到本港地產股)帶動的大幅下跌。所謂健康和理性,是指人不能太長時間活在瘋狂狀態,必須冷靜(Cooled Down),否則將會面臨崩潰(Melted Down)。

何謂瘋狂?內地瘋狂的文明現象是為買樓而普遍辦離婚,擺明就是造假,但政府完全接受假。筆者從哲學的觀點看,若存在假被廣泛認可,樣樣可以假,那還有必要去追求真嗎?這是典型的人性被扭曲現象。不文明的瘋狂更是奇聞趣事多如牛毛,難以細數,但作為笑料,絕對有彙編成書的價值。共產革命走社會主義道路的人類歷史不長,無可借鑑,但資本主義社會這條老路卻是悠久漫長,大量前車可鑑。

筆者相信不需10年,當我們回頭看這段國人買房歷史時,會發覺政策是多麼愚昧,而人的行為又是多麼荒唐。歷史哲學家黑格爾從歷史的觀點看中華帝國,認為這是難以進步的民族,只是循環在兒童時代;所以,當我們回望時,不應該一笑了之,而應該反思。

再看香港。第一任特首董建華的口號是建屋八萬五,方向絕對正確,可惜時運欠佳,又缺乏政治家的膽略,被迫腳痛下台,成為標準的「跛腳鴨」。政治家必須具備超人的膽略,見書中記載英國首相邱吉爾曾在印巴當總督,有一年遇到大飢荒,議員要求大英國會撥款救災,但邱吉爾不同意,他的觀點是「人類不能像兔子一樣繁殖」,也就是說:解決問題是降低生育!所以,微軟前主席Bill Gates年邁的父親此刻主持全球最大的慈善基金,正協助處理印巴生育問題。今天的英倫鐵娘子文翠珊堅持「Brexit is Brexit」,這也是膽略的表現。若董特首當年能施展他的文韜武略,堅持八萬五,今天他會是香港第二次開埠(97回歸)的歷史英雄。

第二任特首曾蔭權是「流着香港血」(他自稱)的醒目仔,可惜的是,他不是醒你而是醒自己,但也無錯,人不為己,天誅地滅。不過,他的好戲還在排期,未開鑼。

支持連任的觀點

現任特首梁振英在任期未能控制好社會矛盾,令香港撕裂加劇,民望下降,但是他的房屋政策的確與上台時一致,以提升公共房屋供應量為目標,令香港非常有限的土地資源盡可能留給香港人,與「醒目仔」特首大建豪宅賣給內地財主換取香港身份證的做法大不相同(雙非兒童更是鬧劇一場)。筆者八十年代曾經常往來日本,知道日本的蝸居房是如何生活的,但30年後的今天,明年就是回歸20年,香港還有比日本蝸居房更惡劣的劏房,此刻的祖國如此強大,這種劏房現象是香港的羞恥。

香港的樓價應該有秩序地回落,這是緩解社會矛盾的有效方法,也會得到中央政府的祝福。若將來出現負資產也十分正常,這是合理的現象,因為買貴樓的人是提前使用,享受的時間值較長。

我們討論特首問題,應該如同做數據分析一樣, 在比較狀態下才有意義。與上兩任比較,我們不得不承認,現任特首在住房問題上的確是有心也是出力去做,成績可期,所以應該連任,以便政策延續。此任年期的時間值有限,希望梁特首具政治家的膽略,加大力度建房,造福廣大市民。

寄特首期望,認為應該連任的觀點,筆者年前開始就在教室MS堂從政治層面分析,以定股票政策。當然,若有人出來參與競選,提出可執行得更好的施政方案,那是後話。

回到與房屋相關的地產股,內房一直是筆者喜愛的「期權股」,本欄3月4日文章題為〈財富泡中尋〉,提及筆者長期浸富力地產(02777)的「泡泡浴」,也就是看好富力,Short Put為主、Long Call輔之,獲利一直令人滿意。

無貨Short Call 要防競價時段

不過,該股被瘋狂的購房行為炒高,8月份一舉升穿13元而立即回落,筆者開始冷靜看淡,做了不應該做的無貨Naked Short Call。8月結算日是30日,當天筆者有看市,該股收市是13元,也就是本人的Short Call位,當時認為無升穿就不會被行使而無平倉,但問題出在競價時段股價被推高,升穿13元,導致本人的Naked Short Call被行使要交貨,幸好該股第二天(31日)開市就下跌,而且低於13元,筆者可以輕鬆在市場買回交貨,心情愉快。不過,這是靠運氣的險勝,不應該經常作為策略使用。

可是,從這個經驗看來,筆者認為港交所設立競價時段後,指數期貨與期權都延至4時30分;同樣,股票期權成交也應該順延至4時15分才合理,最少應該在結算日延長。各位期權讀者,你們認為如何?

看淡不開風險高的Naked Short Call,但可以Long Put(時間較難掌握),這就是期權。所以,本月及下月筆者都是Long Put,執筆時都已到位進入利潤區。富力回落期的成交保持,估計該股會回調到支持位10元,即上次升浪的底部【圖1】,淡倉應該繼續持有。

數本港近期最強勢地產股,則非新地(00016)莫屬,該股升穿「紅底」後幾乎沒有回頭,直達至123.3元,如此強勢令人驚訝【圖2】。

有分析認為,新地強勢是因為市場人士近期鍾情高息股,其實高息概念老早就有,我們看該股全年派息3.85厘(近年新高),若閣下是100元持有該股,年回報就有3.85%;若是123元持有,就只有3.1%,所以若「好息」,應該是95元以下買進長期持有,收息4%,沒有4厘何謂高?

再細看分析報告,認為本港物業的sales margin是40.6%(明年是26.5%),可見市場人士看好該股去年40.6%的賣樓收益率,認為會派高息。去年的賣樓收益反映在今年賬目,但今年的賣樓收益將反映在明年,我們預期相比去年要跌14.1個百分點,說明該公司認為今明兩年的賣樓價格將下降,或者是還在開發的房地產成本將上升。若是,明年的派息是否能保持今年水平也將成疑。

好貨也要Short Put持

住宅樓如此,寫字樓租金又如何?今年基金業都不景氣,難以擴張,投資銀行更是普遍裁員,處收縮期,再加上二線區(如九龍東)不斷有新寫字樓落成,這些對該股的寫字樓租金收入都有影響。

新地無疑是個優質本土股票,值得持有,但應該是在回落時買入。該股近期從高位123.3元(9月),回落至周五的114元,估計繼續調整到8月份的徘徊區110元是可預期的波幅,而進一步回落到100元做整固的可能性也存在。

筆者同樣是用Long Put,但做價外遠期,雖未到價但已略有利潤,做遠期是希望嘗到派息的甜頭,放大Short Put持貨的力量。

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