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2016年10月11日

葉秀亮 宏觀視野

港樓市現更巨泡沫機率大

7月30日的《信報》文章,筆者已指出,由於美國延遲加息,深藏在香港樓股文化的「炒性」(認為有足夠時間「炒多轉」),和地產商可利用早前樓市調整期累積的購買力,以其定價能力和銷貨能力將樓價急速推上,繼而引發更多的恐慌性、投資性和投機性需求;港府必須盡快推出很強的壓抑樓市措施,否則香港樓價將會急速反彈至去年高位,繼而再創新高,從而使到日後樓市泡沫爆破的殺傷力更大更深更長。

文章指出,一個有足夠政策識見的財金主事人,其實是可以利用美國延遲加息帶來的額外時間,以後續遏抑樓市措施將香港的樓市泡沫擠至更安全水平。但文章對現任財金高層(即財政司司長曾俊華和金管局總裁陳德霖)的經濟管理能力、知識和奉獻心表示懷疑,對其「肯」和「能」推出足夠強的遏抑樓市措施持悲觀看法。

果不期然,由於兩位財金高官沒盡責推出夠強的遏抑樓市措施,以致香港樓價急速反彈至接近去年9月的高位,完全消滅了早前樓價調整對減少樓市泡沫的貢獻。

尤有甚者,隨着美國決定9月不加息和2017年加息幅度進一步清晰化(可能只加息2至4次,每次0.25%),除非兩位財金高官能洗心革面,或因上頭壓力推出極強的遏抑樓市措施(因樓市炒勢已起,所需的措施強度須更大),香港樓價將會再創新高,並會在泡沫爆破時引發比九七後更嚴重的金融風暴、經濟衰退和失業率飆升。

星遏抑樓價措施堪借鏡

作為一個港人,為了使我的香港同胞清楚認知香港財金高官的薄弱經濟管理能力,是今次巨大樓市泡沫和爆破後巨大災難的禍首,以及選用「有理想」和「足夠經濟管理能力」的財金官員將攸關香港的興衰。

讓我們將香港和新加坡作一個比較,須注意的是,我並沒有要求香港要達到美國聯儲局或英倫銀行的水平,而只是要求香港的經濟管理水平,至少要達到接近新加坡的水平。

首先是樓市,由於新加坡財金官員質量能達到其應有的中上水平,除了能用其自我研制的第5輪和第7輪遏抑樓市措施(見稍後討論),壓制住其樓價升幅,在2013年6月29日更推出頗具開創性和極有效的第8輪遏抑樓市措施(見稍後討論),使新加坡樓價自2013年第三季起以每季約0.9%的速度緩慢下調,以至能以較健康速度進一步擠掉其遠比香港小的樓市泡沫。

由於此輪措施(TDSR,償債總率)緊緊規限了非自住性的樓市購買力,即使美國延遲加息,新加坡樓價也能繼續緩慢下調,這意味新加坡應可利用美國延遲加息的機遇,繼續將新加坡的樓市泡沫擠至更安全水平。

相反,香港財金高官的經濟管理水平,卻弱到根本不能自我研制足夠力度的遏抑樓市措施,不能自我研制但肯抄新加坡措施也還可勉強接受——對來自中國和海外買家抽取15%的額外買家印花稅,以制住來自中國的強大置業需求,是抄新加坡的第5輪措施,雙倍印花稅是抄新加坡的第7輪措施。

但到新加坡第8輪措施不能直接抄時,卻又不懂作適度調整推出類似措施。更令人難以接受的是,不但不能利用美國延遲加息所意味的額外時間擠泡沫,反而一任香港樓價在近期急速反彈。現在看來,除非曾俊華和陳德霖能洗心革面,香港樓價再創新高繼而邁向更巨大泡沫水平、並在將來出現更慘烈的泡沫爆破和後續金融危機,將是難以避免的現實。

須指出的是,香港財金高官的樓市政策失誤,其實遠多於以上討論,寫多一萬字都寫不完(想知詳情就看筆者2014年的學術文章和明年出版的新書),現在只能以表突顯香港和新加坡管理樓市的巨大差距。

【表】顯示,新加坡自2009年第一季至2013年第三季的住宅樓價累積升幅,只有54.6%(私人住宅)和48.1%(公共房屋轉售價),但香港的累積升幅則達124.8%!尤有甚者,由於新加坡的第8輪遏抑樓市措施,上述的累積升幅至今已分別下降至37.9%和34.4%;相反,香港的累積升幅卻進一步上升至2015年9月的179.6%,雖然其後因憂慮美國加息和環球金融動盪而略為下調至今年6月的152.9%,但隨着香港樓價的近期反彈,累積升幅遠超去年9月的179.6%將只是時間問題,兩地財金高官的經濟管理水平優劣立見!

用人不當致港經濟衰落

其次是發展經濟政策上的重大差距,在過往的《信報》文章,筆者已指出,香港和新加坡在六七十年代的經濟之所以能起飛,是香港用了夏鼎基、新加坡李光耀用了吳慶瑞這兩個經濟學博士管理(台灣蔣經國也是用了一些經濟學博士),而這些經濟學博士的經濟訓練,使他們認識到當時一個重要的學術討論——以「出口帶動」來發展其經濟。反觀其他東南亞國家,甚至印度則採用了「進口替代」,而此一政策差異最終造就了亞洲四小龍的經濟起飛和其他亞洲經濟的停滯不前。由此可見,有否用具足夠經濟學訓練和政策洞察力的人管經濟,將攸關該經濟的興衰。

可惜的是,香港自夏鼎基之後,就未曾用過一位具足夠經濟理論基礎和政策識見的人做財政司,太古大班彭勵治在1981至1982年在貨幣政策上的錯誤,造成了當時的通脹率急升,翟克誠基本上不懂經濟,曾蔭權連大學都未讀過,在哈佛大學讀了相等於大學一年級經濟學的一年行政課程就做財政司,你說這些人能有什麼慧眼能帶動香港經濟向前?即使是略為好一些的任志剛,筆者過往的《信報》文章已指出,任志剛當時還是沒能及早看到和制止1991至1997年的樓市泡沫形成,也沒有看到當時香港工業北移所帶來的產業空洞化,以至香港現今已幾無工業可言。

反而期間的梁錦松比較好一點,在當時因金融風暴後的高失業率和缺乏增長點,筆者在《信報》撰文指出,當時的人口素質根本不適合搞高科技工業,並詳細解釋應發展高增值和高就業的旅遊業,由於明知將建議寄給「7-11」的董建華將石沉大海,所以選擇將在《信報》建議的文章寄給較醒目的梁錦松(當時聯繫筆者的好像是譚志源),結果梁錦松還是能判斷筆者建議是可行方案,並在其後大力發展旅遊業成香港另一重要經濟支柱,逐步將當時8.7%的失業率和3.5%就業不足率降至較低水平。

可惜的是,曾蔭權任特首和曾俊華任財政司司長時一任樓價飛升,以至發展旅遊業的貢獻盡歸地產商和炒舖炒樓者,一般市民基本上感受不到發展旅遊業的好處,反而見到內地旅客所帶來的擁擠和不便、餐館價格上升、和旺角一帶的「五十步一金舖、百步一藥房」。

至此,筆者欲語重心長的告知大家,如果政府控制不住樓價、舖價和廠房價,任何有效的經濟發展政策也屬徒然——只會益了地產商和炒賣物業者,普通市民最終只能打份工。更何況如曾俊華此類貨色的財政司司長,期望他能帶動香港經濟發展,無異於天方夜譚。

其實,在梁振英上台早期,筆者也有在《信報》建議發展影視業為香港另一重要經濟支柱,用的就是克魯明(Paul Krugman)賴以獲得諾貝爾獎的inter-industry trade之論述——即趁中國影視業尚未追上香港水平前,更大規模搶佔中國市場,和容許中國影視業進軍香港,邁向文化互通的方向。當時筆者深知此法可行,除了直接將在《信報》的建議文章寄給梁振英,亦有託前科大教授、現任嶺大校長鄭國漢轉寄給梁振英班子,雖然鄭國漢教授有這個經濟理論基礎判斷建議可行及代為轉寄,但最終還是落得個石沉大海。現在中國的影視業已有長足進展,香港能在此獲益的空間已愈來愈小。

星港經管水平差距極大

相反,自吳慶瑞博士後,新加坡還是用了經濟管理水平達標的人,其中包括已退休的戴國平博士,在新加坡金融管理局做了二三十年的現任副首相兼財政部長尚達曼,其金管局和貿工部也有很多經濟學博士協助管理經濟,以至新加坡能在1997年亞洲金融風暴和2008年金融海嘯以有效的滙率、工資和財政政策將傷害減至最輕,使到其受損程度遠低於香港。在發展經濟上,亦能將其造船業轉型至造鑽油台業(香港則一任其造船業、玩具業和製衣業消失於無形),並利用引進外資發展了現在頗具規模的藥劑業,再加上原有的電子業、煉油業和其他出口工業(包括裝甲車和手榴彈製造),以至工業仍佔新加坡總產業的20至25%。但香港卻因用人不善,以至現今已幾無工業可言。尤有甚者,現在的曾俊華除了派錢和說自己功績是確保財政盈餘,任內從未有發展經濟的任何建樹(可能他連發展經濟是財政司一個重要職責也不知、或者只顧選特首),如此下去,香港經濟又怎能不愈來愈縮?相反,新加坡已計劃在現有藥劑業的基礎上發展生物藥劑業,並有一個很詳盡的計劃透過引進著名航天業零件製造商,發展新加坡的航天零件製造業。因此,若香港仍亂用不及格的財政司,兩地經濟發展差距將愈來愈大。

因此,筆者希望港人、未來特首和中共中央清楚認知,用什麼水平的經濟管理人,就有什麼水平的經濟結果,香港樓市泡沫的形成和將來爆破時所產生的災難、以及香港經濟的持續衰落,皆因香港用了不及格的財金高官。最後,若這些人一旦成為未來特首,當香港樓市泡沫引發嚴重經濟災難,香港將會陷入更難管治的亂局。

下文將建議應如何遴選能發展和管理好香港經濟的財金高官。

作者為新加坡南洋理工大學經濟系副教授

 

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