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2016年9月15日

戴兆 公司透視

新地業務穩定 逢低吸納

若美國今年加息,將不利地產股,龍頭股新地(00016)亦難例外;新地未公布業績前已上升,至本月9日的高位123.3元,累計升幅13%,已呈超買狀態,近日略為調整,更為健康。

截至6月底止年度,新地基礎盈利(不計投資物業公平值變動)241.7億元,按年增長21.9%;每股基礎盈利8.37元,增長18.4%,是受認股權證認股所攤薄;中期息已派1.05元,將派末期息2.8元,全年股息3.85元,按年增長14.9%,以總股息計,則增加18%,股息比率約46%。

貨如輪轉增現金流

新地主業為物業,傳統業務是物業發展出售,逐漸發展投資物業,租金對業績的貢獻已成為主要來源。期內,總租金收入達210億元,提供稅前盈利164.8億元,按年增加7.3%。物業銷售收入433.5億元,增長近倍,帶來稅前盈利117億元,增長60%,利潤率27%,低於對上一個年度的33.8%。其中,香港盈利96.71億元,上升111%,利潤率由40.6%降至26.5%;內地盈利20.08億元,減少27.4%,而利潤率則由26.4升至29.2%,反映銷售物業類型及樓市的變動。期內,售樓及業績增長佳,惟利潤率則平平,其中以香港為甚。一項物業完成期不少於4年,按售樓收入計,平均每年收益純利率僅5.5%。建築成本上升,看似樓價甚高,實則發展商也是受害者。新地的經營手法是貨如輪轉,跟貼樓市增加現金流。

投資物業也以香港為主,零售面積1000萬方呎,寫字樓面積1000萬方呎,另有其他面積約900萬方呎。香港租金收入168億元,上升7.2%;息稅前盈利132.3億元,增長7.5%。內地寫字樓商場面積約1210萬方呎,租金收入35.66億元;息稅前盈利27.37億元,增長8.6%。在新加坡亦有物業投資,共帶來息稅前盈利164.8億元。

香港的豪華酒店包括3間,高級酒店共6間,在上海亦有1間豪華酒店,平均入住率維持於高水平;受訪客及經濟情況影響,息稅前盈利較前減少2.6%,至12.59億元。

土儲足夠5年發展

所佔數碼通(00315)貢獻因智能手機銷售而減少11.7%,至11億元。運輸、基建及物流的貢獻增加7.4%,至15.53億元,包括停車場管理、物業管理、數據中心、三號幹線(郊野公園段)、空運中心及百貨公司以至巴士公司等。其他業務貢獻16.42億元,增長4.4%,主要包括出售若干投資物業及金融投資項目收入。

於6月底,新地淨借貸507億元,淨借貸淨權益比率8.2%,財務狀況相當健康,足可支持未來發展。新地經常增購土地儲備,去年至今增購5幅土地,使香港發展中物業達2130萬方呎,內地發展中物業為4570萬方呎。

在本港,計劃未來3年每年完成住宅面積300萬方呎,並足夠未來5年發展,包括投資物業,而內地的規模更大。

新地在香港的投資物業,每年均有若干面積完成,其中零售面積逾千萬方呎,是同業前列,且有其優勢,分布於港九新界各地;零售業疲弱對其影響不大,主要是行業及租戶組合配搭得宜,位置方便。在內地,投資物業集中於上海、北京及廣州的優越地段。上海國金中心、上海環貿及廣州天環已有成功基礎,而發展中之最則為上海徐家滙地段,建築面積達760萬方呎,相當於上海國金及上海環貿的總和,將提供寫字樓400萬方呎,零售面積300萬方呎及1間豪華酒店,其中寫字樓一期於2017年入伙,商場於2018年開業,徐家滙中心將成為上海代表性項目。

料仍可跑贏同業

地產股常見反覆,固然受大市所影響,亦受樓市及租務左右,新地相對較為穩定,其經營策略具優點,發展計劃多,亦採貨如輪轉策略,並不囤積,目標是爭取市場份額,其經營作風可以信賴。周三收報115.2元,核心P/E為13.76倍,息率3.34%,P/B為0.71倍。

新地預期,今個財政年度業績將有滿意表現,惟因地產業務時有變動,對其期望不應太高,但相信仍可跑贏同業及大市,逢低吸納是投資策略。

 

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