2016年9月13日
深圳國際(00152)的前海概念早於3年前開始發揮,其後發展計劃一直未能落實,去年已與前海管理局簽訂框架協議,並已於去年底動工興建首期,與政府相關部門的協商已進入最後階段,今年底前有望實現部分土地價值的提升。
深國旗下西部物流園佔地38萬平方米,早已劃入前海區,該區已有相當土地售出及在發展中,深國與前海管理局溝通多年,去年9月已獲得重大突破,訂立框架協議,發展首期項目,佔地3.88萬平方米,總建築面積約16萬平方米,包括辦公大樓、商業及住宅等多功能物業。
深國已同意按前海規劃把土地中涉及市政用地分階段移交前海管理局,各方同意就深國所持其他土地權屬變更及移交等具體事宜,按框架協議的原則,綜合採用土地置換、價值補償及利益共享等方式簽署相關的整備協議書予以明確。深國表示相關整備協議的協商已進入最後階段,今年底前有望實現部分土地價值提升。
部分土地價值提升
市場早料相關土地價值甚高,主因是原有用途為工業,轉為商住綜合用途自然價值大升。但涉及前海管理局的規劃不明,價值難定;該38萬平方米土地的規劃,有待整備協議書明確,包括移交市政土地,實際可發展土地,各項地積比率,如有合作性質,條件將會如何等等。
首期項目發展土地是3.88萬平方米,條件並不完全明朗,價值只能大致估計,深國指年底前可實現土地部分價值的提升,屆時對整體土地價值或有依據的估計,如簽訂整備協議,價值更為明朗。
另外,深國已聯同深高速(00548)參與深圳福田梅林關發展項目,分佔股權51%及49%,這是深國的華通源物流中心原址,升級為商住綜合性物業,可建面積48.6萬平方米,原有成本及補地價成本共45.46億元,去年底專業估值為94億元人民幣,相當於109億港元,較成本高出64億元;深國擬於一年內出售不少於50%股權,賬面上已分類作為待售資產,深國實佔該項目權益約76%。
深圳地價再度上升,有利價值進一步提升,今年內將做好土地整備工作,預期最遲於明年產生首期收益,假定按估值全數售出,深國將獲利48億元,相當於每股稅前盈利2.5元,是對股價的另一項刺激。
物流港明年續收成
深國今年上半年業績並不理想,是受多項非經常項目影響,表面盈利6.32億元,較上年同期減少84%,但核心盈利則為8.88億元,按年仍增4%。目前的主要盈利來自收費公路及物流業務,包括物流園、物流服務及港口,表現一般,而佔49%的深圳航空則有好表現,客運增加及航油價格下跌,為深國帶來盈利4.13億元,較上年同期上升37%。期內並無出售南玻集團股份,預期下半年將會繼續出售。
城市綜合物流港為近年該公司積極發展的業務,現已於15個重要城市實現布局,已與相關政府簽署投資協議,規劃用地面積421萬平方米,已取得土地使用權186萬平方米,其中瀋陽首期佔地24萬平方米剛投入營運,昆山項目已完成升級改造,無錫、武漢及合肥項目將於下半年完成,已預租65%,仍有5個項目建設中。
華南物流跨境電商展示中心,下半年完成,並與多家企業接洽;籌備多年的城市綜合物流港,明年開始收成,而且將有多個項目投入服務,是收費公路外的另一收益支柱。
深國公布的中期業績差,股價跌不跌反升,主要是受中期報告對前海項目及梅林關項目的評論有關。此後持續上升至13.2元,昨天隨大市調整,收報12.6元,可考慮分注吸納,預期中線有良好表現,惟市況波動,暫希望在12.3元有支持,如失守下一支持位為11.7元,可靈活吸納。
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