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2016年6月24日

戴孤劃 蠱壇辨虛實

閩港母企磚頭換股票動機

在今時今日的香港地,要做一個稱職的男朋友真的不容易,女朋友通常要求「鐵哥們」【國情特色用語】有樓在手,否則就別奢望可以結婚共諧連理,足見「磚頭」的地位及價值。

閩港控股(00181)母公司卻逆「港女」信念而行,寧願捨棄本港「磚頭」,以溢價換取上市公司股票。戴Sir在本文將以大股東角度看事件,嘗試猜測母公司的背後動機。

閩港控股公布,該公司與賣方福建省旅遊發展集團訂立買賣協議,同意收購對方位於中環一幢商業大廈的3個辦公室單位,總代價1.48億元。該公司將發行3.44億股新股支付,佔擴大後股本約30.05%,每股認購價0.43元,較前收市價0.4元溢價7.5%。

物業租金回報率低

根據資料,該幢商業大廈是位於中環德輔道中的永安集團大廈,3個辦公室單位建築面積合共約8340方呎,於去年6月1日至今年5月31日期間,一年總租金收入約397萬元。

閩港控股主要從事酒店及物業發展、物業投資及投資控股業務,一直探索合適投資機遇,並對本港物業市場長遠前景抱持樂觀態度。該公司認為,收購上述物業將可擴大目前投資物業組合並使組合多元化,並加強收入和現金流及提供資本升值潛力,擬作為長期投資及收租之用。

表面上,這是一單很普通的「磚頭」買賣交易,買方不以現金支付代價,而賣方又願意接受收取上市公司股票;但實際上,買方與賣方的關係殊不簡單,兩者是母子關係。

福建國資委上月以零代價向福建省旅遊發展集團轉讓其於華閩實業全部權益,而華閩實業原為閩港控股的控股股東,間接持有54.14%權益。惟完成轉讓後,閩港控股的最終控股股東地位不變,福建國資委透過福建省旅遊發展集團及福建省投資開發集團,合共持有閩港控股63.19%權益。

戴Sir認為,福建省旅遊發展集團出售上述物業予閩港控股,首先以其1993年5月原先買入成本3608萬元計算,持貨13年就勁賺約1.12億元,累積升幅超過3倍,已賺到盤滿砵滿。

其次,本港經濟環境有轉差的跡象,尤其是樓市已從高位向下滑落,以上述物業一年總租金收入397萬元計,租金回報率僅得2.7厘;加上未來租金有下調的風險,租金回報率可能更低,可見閩港控股收購上述物業並不吸引。

或為注入資產鋪路

惟從大股東角度來考慮,福建省旅遊發展集團出售上述物業,換取上市公司近三成權益,持股量將由51.14%增至67.92%;最終控股股東福建國資委總持股量,更由63.19%增至74.25%【表】,接近規定的上限水平,相信其旨在增持股權。

翻查資料,福建省旅遊發展集團於去年底由華閩集團和中旅集團合併重組成立,以全面轉型升級打造成全省旅遊業龍頭地位,並以建設成為百億級大集團為目標。因此,不排除母公司增持股權目的可能是為了未來注入資產鋪路。

戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」【國情特色用語】。

 

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