2016年4月16日
與本港一步之遙的深圳去年掀起一股樓市旋風,樓價升幅冠絕全國70大中城市,其他一二線城市樓價錄得雙位數升幅的比比皆是;但另一方面,一些三四線城市的庫存問題依然嚴重,內地樓市似呈冷熱兩極之勢。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,目前內地地產市場正處於復甦周期,同時亦呈現分化的特徵,隨着中央調控政策陸續出台,他認為樓市下半年將可回歸理性。
內地樓市除了火熱程度呈現兩極化的形勢之外,在政策上也出現了分化。嚴躍進指出,購房方面,三四線城市整體上仍然維持相對寬鬆的政策環境,但在大城市已經出現了收緊調控的情況,包括一線城市上海、深圳,以及合肥、廊坊等大城市周邊城市。
漲價過急 政府兩難
嚴躍進特別提到東北重鎮瀋陽,政府早前以鼓勵高校畢業生買房的形式積極去庫存,但旋即頒布新政策,表示要抑制樓價過快上漲。他直言,這背後正正說明了在去庫存的同時,價格過快上升也形成了一種新的壓力,政府在這方面遇到了進退兩難、難以協調的局面。
他表示,從樓市調控的角度來看,政府是既鼓勵成交,又希望價格不會出現太大波動,樓價急升不僅令民眾購房成本負擔增加,同時也影響民生和引發一些社會問題,因此維持樓市健康、平穩、長效的發展,長久以來一直是歷屆政府對房地產市場的一個基本思路和基調。
他又謂,政府在降準、減息等貨幣政策方面的放寬,本質上來說是希望降低剛性需求和改善型住房的首期付款壓力,就目前市場上暢旺的成交來看,基本達到了政治導向的目的;但同時價格方面出現急升,也反映出政府對政策的效力和市場結構性方面預計不足。
此輪集中於一線城市的樓價升浪中,作為四大一線城市「北上廣深」中的廣州卻是例外。嚴躍進認為,這與廣州的就業人口與經濟結構有關。從購房能力的角度來說,「北上深」三地的「總部經濟」較多,購房能力相對較強,而廣州在「產業導入」上明顯弱於其他三地,務工人口和結構類型上相對不具優勢,購買力相對較弱,因此房企在上調價格方面也不具備太大動力。
1.5線城市料跑出
嚴躍進表示,未來一點五線(介乎一二線城市之間,包括成都、重慶、瀋陽、 天津和杭州等城市)和省會城市的樓價增幅,有機會超越一線城市。從3月份市場交易增幅來看,杭州和天津的成交數量脫穎而出;非一線城市交投轉旺,比只是一線城市房價急升,對於拉動全國廣大房地產市場勢必具有更加積極的作用,同時也容易引發一些新的風險。
他指出,部分樓價漲幅過快的城市, 下半年有機會迎來收緊調控的政策,例如杭州、天津、合肥、南京、鄭州、武漢等城市,未來或將成為國家相關部門重點監測的樣本城市。
嚴躍進預計,內地樓市未來將延續第一季度成交維持平穩的態勢,價格方面由於受政策收緊等方面影響,增幅或將收窄,一些大城市甚至將出現「不漲不跌」的平穩水平,但二線城市價格上升壓力仍然存在,預計下半年開始逐漸回歸穩定。
文字整理:劉裕龍
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