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2016年2月26日

戴兆 公司透視

新世界短炒為上

新世界發展(00017)截至去年12月底止半年業績,股東盈利33億元,基本盈利32.8億元,如剔除人民幣兌換的影響,基本盈利為43.49億元,較上年同期微跌1.3%,每股中期息0.13元,增加8.3%,為基本盈利36.7%。

中國的業務維持相當水平的人民幣借貸,就投資項目自然對沖。有關風險源自中國以人民幣為功能貨幣的附屬公司。

聯營公司及合營公司的資產、負債及發展成本, 於2015年底,錄得滙兌虧損41.47億元,而營業性滙兌虧損淨額則為15.65億元,則計入損益項目。

對業績影響較大的,除滙兌外,還有投資物業公平值變動,期內淨額3670萬元,上年同期則為18.11億元,相差甚大,反映期內物業增值甚少,亦即物業價值上升有限。根據資料,新中(00917)期內投資物業公允值增加5.88億元,新創建(00659)為5.93億元,新世界百貨(00825)則為567萬元。由此推算,上述三公司以外的投資物業公允值變動約負11.5億元,即物業較前跌價。

資料顯示,列入物業投資項下的投資物業公平值變動是負5.48億元,是歸納於物業投資項目公平值變動淨額(增值減去減值),從賬項看,此項減值應屬於新世界的投資物業。究竟公平值變動負11.5億元是大事,報告並無詳情。

以股東應佔盈利33億元計,包括新中提供3.8億元,減少64.2%。新創建提供14.43億元,增加17.5%。新百提供4320萬元,減少71%,由此推算新世界盈利約14.34億元,減少58%。換言之,除新創建有增長外,其餘均有相當跌幅,應與滙兌虧損或投資物業公平值變動有關。但酒店管理的分部資料則顯示,錄得其他收益7.68億元,豈非新世界的盈利14.34億元包括此項收益?經再分析,原來此數屬於新中!

內地酒店持續虧蝕

說到酒店,已因將一半股權售予基金,歸屬於合營公司,期內虧損3790萬元,原來新世界只佔合營公司50%權益中的64%,期內已向控股公司收購36%,耗資36億元,現已佔合營公司的50%,酒店由新世界管理,虧損1120萬元,已包括新中的酒店虧損1.17億元,即新世界的酒店管理盈利約1億元。

基金購入50%只是投資者,不參與經營管理。售予阿布扎比投資局基金,只限於香港君悅、萬麗海景及尖沙咀凱悅三間,目前新世界集團共有酒店18間,其中8間位於中國,其餘位於香港、九龍、沙田及啟德郵輪碼頭及東南亞,共提供房間8000個,可惜中國的2855間房持續虧損中。新世界對於酒店的投資,其歷史經過相當波折,至今仍有相當規模,只是業績未能配合。

去年底,新世界淨債務681億元,不包括新中、 新百及新創建則為324.9億元,較6月底增加122億元或60%,正在建議私有化新中,耗資200億元,屆時整體債務淨額將增至881億元,淨債務權益比率超過40%,但新中已訂約出售物業251億元,相信已完成交易,款項於兩年內收取,本有助於財務改善,而新世界表示新中出售物業並非撤資,而是策略性轉向大城市發展,但未見有投地活動,或許表面與實際有別。

新世界的經營策略無疑在稍為轉變,最近出售電訊業務,至此已完全退出電訊市場,這是近年至為明顯的變動,引入阿布扎比資金於酒店,基本上仍維持酒店業,較新的投資,是透過新創建投資於商務飛機租賃,且確實由27架飛機增至53架,年前新創建已投資於北京首都機場H股,看來是投資航空的伏筆。

新創建似是新世界的策略性投資平台,凡有新構思,均由新創建執行,例如年前中國的中鐵聯(鐵路集裝箱中心站)以及在建中的香港港怡醫院,至於成效是另一問題。

新世界中心前景所在

新世界的主要收益仍是物業發展,維持一定的土地儲備,物業投資是其次。本港樓價正在調整中, 租金收入亦受商場所影響。

主要發展的投資物業新世界中心重建項目,涉及面積295萬方呎,附近的地下商場亦將配合重建,該中心雛形已建成,實際完成期未有披露,此中心可說是前景所在,但需要環境配合。

中期業績跌而股息仍增,似是看好前景,實則是股息比率較低,亦有以股代息之說,不論如何,新世界仍是希望維持形象,盡量不減息甚至可以稍為增加,是對股價的最大支持。業績不易估計,而每股股息0.42元至少維持,近期低價5.87元,息率是7.15%。

至於每股淨值19.22元,P⁄B 0.305倍,只供參考,不應過於看重。似乎條件相當吸引,而樓市仍在變動中,只以P⁄B衡量投資價值,並不明智。可待有樓盤開售視當時情況考慮短線,應以走勢為主。

 

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