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2015年12月31日

薛亞瑟 財會達人

潤地捲爭奪戰估值吸引

「自由不是想幹什麼就幹什麼,而是不想幹什麼就不幹什麼。」 ─德國哲學家康德(1724-1804)

本欄上周提及萬科A股(000002.SZ)的另一名主要股東安邦集團,終於打破了沉默,力挺萬科的管理層,給予萬科在品牌、信用方面的高度評價。萬科也表示歡迎安邦保險集團,成為重要股東,並謂與其進行了卓有成效的溝通。

按照事態的最新發展,萬科管理層、加上華潤、劉元生、萬科工會委員會等,構成一致行動人士,合計持股21.1%,再加上安邦的持股,比例達到27.28%,超過了寶能系。

安邦今次充當白武士,可謂一舉三得︰

1.在萬科危急之際出手相助,無疑會取得萬科與華潤的好感,對安邦未來的發展大有幫助。

2.從戰略層面的來看,安邦與萬科結盟現在來看是優勢互補;安邦提出要在養老地產、健康社區、地產金融領域等,與萬科展開全方位合作。其中高端的養老產業,已經成為保險企業的重要布局。萬科作為國內最知名的住宅開發商,對於安邦未來養老戰略的用地、住房方面會有更多助益。

3.打擊同樣是險資的競爭對手寶能系。

筆者認為經過今次的萬科爭奪戰,不少投資者將會重新評估內房企業的價值,而當中華潤置地(01109)值得留意,主要有幾個原因︰

聯手萬科 增內房影響力

一、加強與萬科的聯繫

萬科停牌的原因是有待公布重大資產重組及重大收購,假設原來的大股東華潤集團,一方面不希望持有的萬科股權被攤薄,另一方面又不希望以高價接手萬科的股份,其中一個可能的做法,可以選擇不增資,而是向萬科注入華潤置地的資產(例如股票、土地或資產等)。

如果真的出現這種情況,對華潤置地亦有利,因為可以進一步加強與萬科的聯繫,強強聯手,擴大對中國房地產行業的影響力及話語權。

二、銷售目標達標

截至2015年10月底止,華潤置地已經完成銷售目標的92.3%;在國內寬鬆環境的背景,加上內房企業地去庫存已經成為國策,華潤置地大有可能超額完成全年銷售目標。

此外,集團擁有優良的土地儲備,樓盤的毛利率自然較高;集團上半年的營收371.44億元,增長29.7%。毛利率32.2%,與去年同期相比升1.8個百分點,核心純利53.38億元,增加34.4%;明年的毛利率相信可以維持在30%以上。

三、估值合理

除了物業發展,華潤置地的租金收入,在未來三年仍然會以每年超過15%的速度快速增長,所以股價的防守力較強;現價的市盈率更低至9倍以下,作為內房市場的領導者之一,公司的估值較已被搶高的萬科更加吸引。

筆者估計經過今次的萬科爭奪戰,投資者對華潤置地一定更加重視;再加上母企華潤集團完成整合,對華潤置地的發展將更為有利;筆者個人打算在21.5元入市,目標價24元,暫不設止蝕位。

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