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2015年12月2日

陳少平 霧線之下

同一天空下 樓市大不同

今年至此,再談投資,實在很累。一眾投資者大部分過去半年已被各央行及監管當局打得七零八落、傷痕纍纍,不如談談置業問題;但香港的房屋問題我就不談了,留待尊貴的局長去處理吧。

亞洲區內,與香港經濟及社會結構相對接近的城市,其樓市發展在過去幾年,雖同一天空下,卻有不一樣的經驗,今天先談談新加坡及台灣吧。

新加坡九成的家庭都擁有自己的物業,置業率屬世界第一。其中80%是居住在由新加坡建屋發展局建造的公共房屋,名為組屋。已故的建國之父李光耀了解到幫助國民置業是社會穩定發展的支柱,能激勵人民努力工作以換取更好的居住環境。為了讓大家有財政能力置業,政府也會給予大幅度的價格補貼。

星洲調控不鼓勵炒賣

然而購買這些組屋也有相當多的限制和條款:例如購入組屋後,一般必須在屋主住滿5年後才可轉賣。加上一個家庭只能購買一套組屋,一個年輕的未婚單身漢是不能購買政府組屋的,除非他年齡達到35歲才可以個人名義購買。另外,本身擁有私人樓的屋主在買了政府組屋後,需要6個月內把私人樓賣出,防止業主將組屋用作投機用途。

2008年金融海嘯後,經濟復甦,新加坡元逐漸增強,帶動了房地產市場的反彈。不到一年,新加坡的樓價已上漲至金融海嘯前的位置,並且持續飆升。政府經深思熟慮後,決定推出了一系列措施調控樓價,例如附加賣家印花稅和收緊銀行按揭。這反映新加坡房地市場產業的結構依然是以政策為主導,通過行政手段調控樓價,不鼓勵短線炒賣,而買家偏向以自住需求為主。

另一邊廂,台北市的高房價相對低租金收入比率居全球前列,一部分反映了收益報酬率低,但將其人均收入列入考量,租金已佔收入相對高比重,因此可見房價的推動並非來自一般受薪階級。

台灣的遺產稅自2008年從50%降至10%,帶動許多海外台商資金回流,加上全球資金寬鬆,推動了目前這波近10年的牛市;相較香港與新加坡,這段期間台灣房價約一年上升一成,但按揭增長卻相對停滯,可以估計外來資金為房價上升主要動力。在供應面來講,台北市屋齡老化,約有一半房子超過30年,老房子佔去大部分核心地段,新屋亦奇貨可居,供應不足反映了台灣都市更新政策的困境。政府在兼顧民主下,無法解決釘子戶以及產權的糾紛,因而進退兩難。

在此背景下,台灣政府推出了一系列措施試圖實現所謂「居住正義」。2012年立法通過豪宅稅,課稅範圍為持有房地總價8000萬元新台幣(約1900萬港元)以上房屋,稅率則根據個人持有房子數目以及地段成正比,須多繳約3至10倍稅金。

台灣出招致價跌量縮

之後台灣央行又推出按揭管制貸款成數,第二間房子或是豪宅的按揭成數不能超過六成(過去按揭可借到八至九成)。過往台北的土地增值稅採取「公告現值」來課稅,但「公告現值」與實際市價有大幅折讓,政府推出了「實價登錄」,並希望未來能實現用市價課稅(房地合一)。

目前看來,這些政策已收到一定成效,房市出現價跌量縮現象,但2016年初是台灣總統大選,預計不會有太大的政策改變;而台灣目前剛進入減息循環中,資金面持續保持寬鬆,預計短期房市會維持低靡交易量,直到人性的貪婪再次戰勝恐懼。

中銀香港投資管理總經理

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