2015年10月10日
美國聯邦儲備局(聯儲局)是否於年內加息,至今仍懸而未決,本港樓市卻已先現疲態。「劈價賣樓」、「減租」等字眼近日頻繁出現於各大媒體版面,樓市颳起「淡風」似乎已成市場共識。從事地產代理30餘年的祥益地產創辦人汪敦敬博士則認為,目前市場情況複雜,不是逐級而下而是好淡爭持,如果政府此時「減辣」,後果將不堪設想。
汪敦敬承認,近來樓市確實出現了一些「劈價」個案,但他同時亦指出,創出高價的成交個案卻也不少。他相信可能由於「劈價」的個案更吸引人眼球或更具新聞賣點,因此廣泛見報令輿論上覺得「劈價」已成大勢。汪敦敬認為,當前的市場成交量過少,樓市仍未有結構性改變,「百分之十的劈價肯定有,問題是會不會有人繼續劈下去,我就覺得不會了。」
上車盤可能已到頂
在當下的二手樓市場,汪敦敬表示,「劈價」、「高位」、「正常」3種情況差不多各佔總成交的三分之一。他笑言,現在從數據中看到的樓價波動,都是「假升」和「假跌」,「你看每個星期公布的十大屋苑數據,會發覺總有6、7個屋苑是零成交」,樓市目前的新常態就是成交量過少,現時的所謂結論,都是以很少的成交量來代表整個市場,加之媒體的傾斜報道,因此未必能真實客觀反映市場情況。
他舉例說,金融海嘯之後這6年,樓價其實已經升了很多,但是往往未必能在指數中看出來。
在市場放售單位的結構上,400萬元以下的放售單位增多,大量盤聚積之下,汪敦敬承認,這一類型的年輕人「上車盤」可能已經到了「頂」。
微調非結構性下跌
不過,他認為目前市場上所見的樓價回落,其實只是「微調」,並不是一個結構性下跌,「現在是強業主主宰市場的年代,當樓市下調到一定程度,會有一些擁有資金的強業主快過真正買來自住的『上車』人士,搶先出場接貨。」
汪敦敬坦言,和1997年時相比,當時九成業主都有很多負債,因此一旦樓市出現調整,很少有投資者可以接盤,接收者也多為未買樓的「上車」人士,所以彼時的樓價會一直跌到「上車客」可以接受的價格為止。但現在不同,汪敦敬預計當下僅有兩至三成人在投資或資金方面會有困擾,而當樓市出現調整,接盤的不是被等待「上車」的自住買家接手,而是被餘下的七成強業主接盤,因此他認為現時樓市並不會出現所謂「結構性下跌」。
樓市頹勢初現,也令到市場紛紛關注政府是否會「減辣」以維穩樓市。汪敦敬認為,政府此時此刻不會急於出手「減辣」,樓市也未到逐級而下的程度,如現在撤招,後果將不堪設想,「樓價3日內會不斷破頂」。
救樓市還看二手樓
另一方面,他也認為一手樓的供應未必足夠,距離實際的需求仍差很遠。未來3至5年,如果要救樓市,主要還是要看二手樓。理想的話,當二手樓跌到一個相對的谷底,再放寬辣招的換樓部分,使更多的小型單位被推出市場,這樣也就會有一個較大的深度來解決樓市問題。
文字整理:劉裕龍
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