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2015年9月26日

張公道 走勢縱橫

勿靠住宅收租過活

早些時同文會計馮談及,作為住宅業主收租的一些困難。過去若干年,差不多所有理財顧問都說,退休人士持有物業收租,最為穩妥,因而稍有資產者,人人都說要買樓收租。

無疑,在樓價迭創歷史新高的背景下,該建議非常吸引,但一旦實行起來,卻可能麻煩多多。將樓宇略裝修,找地產代理放租,談租約條件只是工作的一部分。到住客遷入後,往往就是麻煩的開始。

有些租客遇上冷氣機滴水、抽水馬桶壞了等小事,也會找你,更遑論窗台滲水等大件事。

到租客退租之時,若然租客交清水電費,無破壞樓宇,已算是上佳的租客;雖說業主有一個月租金的上期及一個月按金在手,但租客通常在最後兩個月不交租,用作抵銷,作為業主,閣下是否發律師信?絕大多數的業主都不欲與租客爭執,只希望租客不破壞樓宇交還單位,已心滿意足。

商舖較少麻煩

當然,若是大公司的租約或公務員拿PTA租樓,則較有保障,亦因此有些業主只租予外籍人士如日本人、大公司,以及拿PTA的人士。

退休人士若要生活寫意,切勿買樓收租,除非作如下的安排︰一是將樓宇交予一些大型的物業管理公司,代為放租,它們可代找租客、收租及粉飾單位等,當然必須繳納費用及佣金予公司。

二是自組公司,聘用助理代打理一切,但除非管理若干層樓,否則不划算。反過來看,如果閣下如此實力雄厚,何必已屆享受生活之年,仍然如此操勞?將資金買入債券、高息股及外幣等一籃子資產,已可安享晚年。

三是買樓後將樓宇空置,等候升值,具實力的人士確有採用此策略者。樓宇只要升值兩三成,已可抵償多年的租值;將樓宇空置,賣樓時亦方便得多。

因此,退休人士不宜靠出租樓宇的租金過活,此非寫意的生活,不要聽理財顧問胡謅。若一定要持有物業收租,可考慮商舖,取其收回物業容易,毋須花費裝修,蓋租客一定自己裝修,又無住宅樓的麻煩。

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