2015年9月16日
在今年動盪多變的投資環境下,最穩妥的投資始終是物業,而最穩健的物業市場始終是滙聚最多國際投資者,也是不少港人鍾愛的倫敦住宅市場。
作為國際大都會,倫敦樓市近3年的升幅至少20%【圖】,其中倫敦新興的東南區在過去6年平均升幅更高達五成。倫敦樓市受到眾多本港投資者青睞,主要因為不少本港買家購入物業作子女留學之用,畢業後出售物業的盈利更足夠支付子女的學費開支,這也是本港甚至內地買家特別喜歡倫敦住宅的原因。
亞洲投資者鍾情倫敦物業
根據世邦魏理仕今年上半年統計顯示,包括商業與住宅物業,倫敦繼續成為亞洲投資者投資最多的城市,資金流入38億美元,其次為紐約(37億美元)和悉尼(22億美元),佔今年上半年亞洲房地產對外投資總額190億美元的兩成。
中國是亞洲區內資本輸出最多的國家,2015年上半年於全球房地產投入66億美元,其次是新加坡的44億美元和香港的22億美元。
世邦魏理仕全球資本市場執行董事Marc Giuffrida表示:「倫敦繼續維持其世界領先城市的地位,年初至今,有約85%流入英國的資金投資在倫敦,我們留意到投資者看準租賃和資本市場的樂觀情緒,並透過策略性發展提升價值。」
倫敦作為國際金融中心和藝術之都,過去樓市表現一直跑贏其他國際城市,加上在市場供不應求的情況下,將是豪客首選居住和投資的城市。
保守黨贏得英國大選,卡梅倫成功連任英國首相後,政治上的不明朗因素掃除,加上今年初對海外投資者徵收物業增值稅的影響逐漸淡化,仲量聯行預計未來3年的樓價可以重展自2009年開始的升浪,預期每年可達到近5%的回報率。
仲量聯行董事及國際住宅物業服務主管黃嘉欣表示,倫敦住宅物業市場傳統上是一個避險的好地方,在稅制和政制各方面都較其他國家優勝,而且教育制度特別好,家長最愛在倫敦置業收租或供子女居住。
她說,近期國際金融市場波動,無損倫敦物業投資者入市的興趣,因為其他市場形勢不妙,投資者更着重資產的轉售價值。今年以來,一直積極置業的俄羅斯、中國或中東買家都沒有撤資,而近期成交的多是獲利的投資。
黃嘉欣又說:「與3年前的樓市比較,現在的形勢還是有點分別,因為過去3年倫敦住宅市場大概有兩成至更高的升值,以今年和未來幾年的中線投資角度來看,預期租金回報率仍可以有4%,視乎區份而定。」
不過,中國買家特別喜歡的倫敦中心區,租金回報率就像香港的豪宅市場一樣,只得1%至2%,投資者主要着眼未來的資本增值。
倫敦東區具地鐵概念
仲量聯行的資料顯示,倫敦的平均樓價為46.3萬英鎊,較最便宜的東北地區高4.5倍,也較英國平均樓價高2.6倍。本港買家對售價介乎50萬至60萬英鎊的住宅特別有信心,因為供應短缺令租金收入每年增加約一成,與過去5年很少新落成項目,以及學生與專業人士的需求不斷增加有關。
倫敦東面的發展區,涵蓋了倫敦奧運區如斯特拉特福(Stratford)、格林威治(Greenwich)和金絲雀碼頭(Canary Wharf),目前正在興建一條貫穿倫敦東西兩端長達118哩的Crossrail,將於2018年落成,到時由東面來往希斯路機場只需約半小時,將會大大刺激區內樓價。
仲量聯行估計,倫敦東區將會大變天,因為未來20年倫敦人口的增長,一半將來自東區,因為區內有不少翻新和重建項目。
該行預測,未來10年倫敦人口將由現時的860萬,增加至960萬,屆時將佔英國整體人口的13%。人口增加為就業市場注入動力,估計未來十年就業人口將增加15%,至630萬人,令倫敦期內GDP年增長率達3.4%,較英國整體經濟的2.6%增長預測為高。
雖然最近英國向海外買家徵收物業增值稅,較香港的特別印花增值稅還要高,對倫敦樓市的成交和造價都有一定影響,但過去幾個月有關措施引起的心理影響已逐漸淡化。
黃嘉欣指出,英國的增值稅仍比其他國家如日本和澳洲向海外買家徵收的為低,倫敦樓市始終是最吸引海外買家的地方,原因是稅務相對簡單,與香港的規例接近,也容許買家「摸貨」一次。
保守黨連任助穩定市場
隨着倫敦今年大選結束,保守黨繼續執政有助就業市場穩定,令樓市得以平穩發展,因為倫敦樓市一向供不應求,現在供應雖較正常,但落成量仍然偏少,對樓市價格有一定支持。
值得留意的是,雖然英國經濟基調良好,但政局方面仍有三大隱憂,包括明年5月的倫敦市長大選、蘇格蘭可能脫離英國獨立,以及英國計劃在2017年底之前舉行是否離開歐盟的全民公投。
市場人士估計,約翰遜(Boris Johnson)有望連任倫敦市長。分析人士亦普遍認為,蘇格蘭獨立或英國脫歐的機會均不高。
根據Royal Institution of Chartered Surveyors(RICS)的數據顯示,樓宇按揭有收緊跡象,但英倫銀行在短期內沒有加息的需要,最快也要到明年2月。
黃嘉欣稱,環球息口仍處於低位,即使加息周期開始,步伐亦相對緩慢,加上目前英鎊接近歷史低位,令投資者安心入市,亦增加當地物業對中港買家的吸引力。
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