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2015年8月11日

陳大為 睇大睇細

動遷助推樓價 經濟代價堪虞

上海歸來,先分享一下第一身的觀察和感覺。股災過後,新聞看哀鴻遍野;進出各消費場所看,奢侈消費則一如之前水盡鵝飛,名店和夜店都好靜,甚至搞優惠都沒多少人過來——說到底,就算有錢也不敢花,不然不知哪天中紀委會找上門。

只是,一降點級數,約小資情調,但價格是中產所能接受的,不論吃喝玩樂穿,在同時段同地方取樣看,跟我5月、上年11月等等時間比較,卻也沒有明顯分別。而且,這類特色店還愈開愈多,一般都是地方細而「隔涉」,街客不好找,可是網上世代,最緊要微信及不同討論區內有推介,加上網上地圖,當然還有二維碼方便「關注」(即facebook的like),偏僻點沒準更好?在一個2600萬人口的城市,找一個沒那麼多人流的地方流連,反而是有消費力的中產新一代的喜好。

至於基本消費,在物價沒大幅波動下,人流和買東西量也沒有明顯變化。吃喝的固然不用說,就算穿戴和玩的東西及服務,一樣沒變。網上購物更熱熾,隨着網上付款的廣泛,別說已經「發圍」的如淘寶、京東,乃至微信內的各商城,就算傳統商舖也紛紛加上網店、網上轉賬,乃至蘇寧甚至正在籌建網上貸款再分期付款購物,催谷消費。

房產市場趨兩極化

那麼真的沒有多少受傷?也不是。比如說,兩極化的房產。

這一次在上海,看到一個兩極化的房產市場:樓價不但沒有下跌,反而又再向上漲5%至10%不等。但這些樓價上升的,卻多是有價無市,又或者在內環這些供應極為有限的區域,成交量也少得可憐,故此其樓價代表性成疑。可是,同時,甚至同一小區內,也有一些樓盤割價30%甚至更多急售。這個據向地產中介了解,正是在股災中受損較深,急着賣樓套現還孖展之流,而且往往還要套現超過一個房,新買的要蝕房產交易稅也不管,但求套現還債。不過這類盤可遇不可求,要細梳子刮一遍,還要有點運才撞上。當然,找買家比股災前也難,故此,天天都收到經紀求買盤的電話,煩到震。

既然如此,又何以地產未至於大跌至死?據觀察,恐怕跟中央政府仍在另類放水有關:不錯,在城市裏,這就是動遷政策;在農村,則是土地重新發展的政策。

說個例子,一個四人家庭:一對中老年夫妻加一個已出嫁的女兒、女婿住在一起,但戶口計卻只有父母和女兒三個,女婿戶口在自己父母家。這一家人原本住在核心區域的一個40平方米的一房單位內。現在政府動遷,以高於市價(約每平方米23000元人民幣)的28000元/平方米收購此40平方單位,即總數約112萬元,再加動遷補貼及各種津貼,即約共150萬元,給該戶人家。然後,再動遷房的名單內,選了兩個市郊新發展區的單位,一個掛父母戶口,一個掛女兒戶口,市價原本要12000元/平方米,因動遷房,政府以9000元/平方米計,於是乎,150萬元就可以買一個100平方米三房加一個66平方米兩房的房子。

簡單算,如果這一家人只按市價賣舊房,只得到約92萬元。但動遷後,假使即時賣動遷房套現,即可得200萬元。而且,要注意的是,由於女婿本身的戶口是掛在他自己的父母的房子上,如果其父母也是住在老區,並且也遇上動遷的話,同樣的故事再演一遍,父母自然有父母的房,兒子也可以得到一個房,儘管已經結了婚,妻子也分到了房。如此一來,年輕的夫婦是各有一房。一個自住,一個賣出/租出,就平白有了相當購買力。

那麼政府豈不是虧大了?當然不會。事關政府可以把核心區域收回再發展嘛。同一個例子,該實際用28000元/平方米買來的土地,再拍賣時,恐怕光地價都可以升上40000元/平方米。而且,該地原本地積比可能得一比三,現在可加大至一比七,因此賣出同一土地,其新衍生出來的可銷售面積當然加大了政府賣地的收入。與此同時,動遷後,這些市郊地區隨着人口增長,活動變旺,需求增加,該區的地價和房價也會自然增長。政府賣新的地皮時,就可以用更高價拍賣,收入增加之餘,順便也拉高房價,而變相「開荒」的動遷戶就更加由「褲穿窿」變成「龍穿鳳」,膽粗者甚至押房二按,再用那些錢當首期再摸貨供樓:短炒者再轉手賺差價,長一點點的就收租,讓租戶幫手供一部分樓,減低持貨成本。甚至乎,對於現在年輕的「月光族」來說,押房消費也開始流行起來。

換言之,一日政府能夠找到地產發展商買地,地產發展商又找到銀行支持發展所需的資金,又能夠支持老百姓買樓的話,這個鏈條本身就有了一個自我實現的邏輯,令到老百姓想不買房也不成。重擔就自然落在沒有房子又或者未動遷的一般人(供樓/租金太貴),以致企業(租金成本高)、地產發展商(買地成本高,又鎖住大量流動現金)、銀行(資產價格波動風險),還有想創業但缺錢的人(銀行和資金湧向土地房產和各政策,其他不理)的身上。

由於現在中國還有大量這類等待動遷戶,而中國的貨幣體系又早已經是債務法幣時代,貨幣供應可根據政府要求增加而未必面臨惡性通脹,恐怕這個邏輯還有相當的生命在。代價是除了沒房的愈來愈難改善生活外,這種大量尋租行為會阻礙社會通過創造致富。

健康經濟須多元化

不過,單單此問題還不是最嚴重。更麻煩的是, 不少中國精英,仍然持着「要持續發展,必須要拋棄舊式經濟,全力向着內需和消費為主的社會進發」的思維。須知健康的經濟一般都包羅萬有,供求雙方都有選擇,讓市場力量自行篩選,從來沒有這種人為地向着某單一行業就可「達標」,更沒有「批判/鬥爭」所謂「舊」的經濟的思維。尤其以中國的版圖和人口,多元化的經濟才是一條出路。然則精英們尚在追求一些書本說的烏托邦,恐非中國長遠發展之福。

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