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2015年5月18日

高仁 財圈識真假

大「蠱」東的「種蠱」術

上回提要:上市地產公司大「蠱」東在地產市道轉差時,只要懂得運用「獨孤九劍」的招式,把投資物業收為己用(把劣勢轉成優勢),就可能可以勁賺一筆。但上市公司用「獨孤九劍」後,沒有了優質投資物業,同時又不見了大量現金,「母體」便會變得較為虛弱,到底怎算好?

其實,上市公司出售投資物業後的剩餘現金,正好作為準備發展另一個地產項目(借種)的資金,不但可以保住上市公司的營運之餘,也可以是大「蠱」東未來收割的種子,這就是大「蠱」東的「種蠱」術。

在傳統的部落社會之中,很多人都會相信巫術的威力,其中「巫蠱」是一種操縱毒蟲,並且以咒詛害人的巫術,也叫做「蠱」、「蠱術」。而施用「巫蠱」,又叫做「下蠱」、「放蠱」、「蠱惑」。

雖說「巫蠱」是子虛烏有的東西,但苗族一些婦女卻深受這種觀念的誣害,當地人認為「蠱」能寄附在婦女身上,傳給下一代的女性,而不傳給男性,形成所謂「種蠱」的說法。

保留現金準備另一物業

雖然地產是一個周期性行業,在不同時間利用不同策略,可令上市公司賺盡;但高仁在〈以股代息蠱惑技〉上、下篇已經講過,根據英國寓言小說《動物農莊》的故事,上市公司大「蠱」東會比其他股東更公平,因大「蠱」東有充分資訊及可控制董事局。

憑藉上述獨有的優勢,大「蠱」東再施展「種蠱」術,以上市公司的資金及資源「種蠱」(起樓),之後才以「低價」向上市公司收購有關物業,就可以盡吸「母體」以自肥。

再以〈大「蠱」東的「獨孤九劍」〉的例子,上市公司建議以估值100億元的作價,向大「蠱」東出售實際估值130億元的投資物業,並以派發一次過特別股息合共90億元作為手段,利誘小股東投票通過交易。

「高仁指點」話你知,上市公司沒有全數盡派出售投資物業的代價,只派發了90%的現金為特別股息,原因是上市公司沒有了優質資產,而且用盡了大量手頭現金,「母體」就會變得非常虛弱,再沒有其他營運業務支持,隨時有可能「釘蓋」(被聯交所要求除牌)。

因此,上市公司保留出售投資物業後淨餘的10億元現金,以作為準備發展另一個地產項目(借種)的資金,就可以留得住隻「殼」(上市地位)。當上市公司建築及承建投資物業之時,大「蠱」東連一蚊都不用花之餘,也不需要承擔建造風險。

利息工資列支出 減收購成本

如果上市公司把整個「種蠱」(起樓)過程設計得好的話,就會刻意「不」(各位「巴打」記住是「不」)把建築時的貸款利息及工資「資本化」,而是讓貸款利息及工資直接在當年的損益表列為支出,以減低當年利潤及NAV。各位「巴打」可能會問,這種做法對大「蠱」東有什麼好處呢?

因為大「蠱」東日後要向上市公司出價購買該投資物業,是需要與NAV作出比較。如果上市公司把有關建築的貸款利息及工資「資本化」,就會增加了該投資物業的NAV,大「蠱」東要付出的成本相對較高。

相反,如果上市公司把有關建築的貸款利息及工資在損益表支出,就會降低了該投資物業的NAV,大「蠱」東要付出的成本自然減少。

「高仁指點」話你知,大「蠱」東就是變相讓上市公司吸收前期建築的貸款利息及工資支出,讓自己在日後購買該投資物業時可以省回有關貸款利息及工資。It's magic, right?

各位「巴打」是否覺得,這好像有點似「借種」或「種蠱」(借肚產子)的做法,即是大「蠱」東借用上市公司的資金及資源「種」(建築)物業,大「蠱」東卻要仔不要乸,吸乾「母體」的精華,把最靚、最正物業據為己有。

所以,在物業市道暢旺時,上市公司做物業估值都不會太過進取,而且刻意不會把建築的貸款利息及工資「資本化」。因為,大「蠱」東知道出得來行,遲早要還,這有可能增加其日後的收購成本。

在收購交易的通函裏面,上市公司的慣常做法,就是披露該投資物業的收入正在下降。當然,物業估值師評估物業價值時,保守總比進取容易,自然亦願意配合上市公司行動。

各位「巴打」,這一招大「蠱」東的「種蠱」術,勁呢!

【大「蠱」東蠱惑系列二之二】

本欄逢周一刊出。

歡迎交流上市公司的財技個案及招數,請電郵至[email protected]

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