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2015年5月16日

劉羽葳 葳望神州

內地樓市下半年迎升浪

各項數據都顯示,內地今年第一季經濟增速進一步放緩。2014年11月以來,人民銀行已3次減息、兩次降準,但經濟似乎仍然未見起色,華潤置地(01109)又折讓配股,或多或少顯示出內房龍頭的資金壓力。

我們於去年內地樓市黯淡時就曾訪問DBS中國地產研究部董事吳淑燕,當時她已看好內地樓市回暖,尤其看好中國海外發展(00688),而這隻股票從她推薦至今股價已累計升八成。就在各方對內地樓市仍抱疑慮之時,我們再次請來吳淑燕分析大局。她認為,內地一線城市的樓價仍然值得看高一線,而幾隻內房股則被低估。

庫存下降樓價趨穩

吳淑燕表示,人行在高庫存量和宏觀經濟數據欠理想的情況下才降準、減息,中央政府在未來一段時間仍將繼續放鬆樓市政策以刺激經濟增長。在去年底,一線城市的商品房庫存量已經達到10幾個月,個別二三線城市甚至高達20至30個月,而城市正常的庫存應在10至12個月左右。

不少媒體關注內地「五一黃金周」樓市成交火爆,吳淑燕直言,「五一」期間樓市的火爆主要集中於一線城市,尤其是深圳和北京。因為資源短缺,只要是位置較好的樓盤一推出,就會成為一天即售罄的「日光盤」。「其實在最近一兩個月已經開始逐漸見到,一些內地一線城市已經出現了一些漲價的樓盤,但開發商不敢漲得太多,漲幅都是在5%以內,但二三線城市價格都還是比較平穩。」

一線城市可望加價

吳淑燕提到,由於二三線城市的庫存量雖然已經下降到17至18個月左右,但仍處於相對較高水平,在價格上難有上升的空間。

而在深圳這樣的一線城市,庫存量僅約7至8個月,已經屬於「供應短缺」,北京和上海的庫存量也有10個月左右,這類城市房價會繼續上漲的可能性反而比較大。

吳淑燕預計,內地住宅銷售自今年4月以來開始改善,但是如果庫存要有一個明顯的下跌,還是要看今年下半年。她預期今年下半年就會見到一線城市的房價開始上漲,二三線城市的上漲則要到明年才會出現。

吳淑燕將本屆政府樓市政策總結為4個字─「因地制宜」。她說,因為內地城市眾多,每個城市的情況都很不一樣,很難用同一套房地產政策「一刀切」來調控全國所有的城市,應該由地方政府因地制宜去制訂適合當地的房地產政策。

看好中海外碧桂園

至於內地房地產股份方面,吳淑燕認為整體仍有繼續上升的空間,而中國海外是她最看好的個股。她表示,今年母公司向中海外注資之後,增多了土地儲備,未來幾年將回到快速增長的規模,並且認為中海外的執行能力是各內房企業中最好的,故將其目標價定於38元。

近來萬達商業(03699)與萬科企業(02202)合作的消息炒得火熱,但吳淑燕認為,萬科儘管擁有不錯的銷售數據,但近來開始涉足不同的地產領域,或多或少會分散管理層的精力,影響到企業的整體發展。

此外,碧桂園(02007)雖然是一家主營內地三線城市的開發商,但吳淑燕仍然看好該股。她直言,之前不少媒體形容內地三線城市都是「鬼城」,的確有點言過其實,而碧桂園作為三線城市開發商中的領頭羊,擁有較強的執行力,其銷售也一直好過不少二線城市的開發商。

對於華潤置地批股的影響,她認為類似的事件或將陸續有來,但若按6至12個月的投資期來看,在部分內房企業的基本面轉好,加上中央對樓市逐漸放寬的影響之下,相信對股價的影響不會很大。

作者為香港電台普通話台「e線金融網」主持

電郵:[email protected]

文字整理:吳若琳

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