2015年5月4日
內地樓市何去何從,是中國經濟及投資的一大關鍵,目前住宅投資佔GDP 9%,可見其重要性。內房股上周大升,中海外(00688)及華潤置地(01109)均創下歷史新高,市場預期將有政策刺激樓市,但內房供過於求的情況實在太嚴重。國際貨幣基金組織(IMF)上周發表報告預期,若無政策支持,內地樓市需時5年才能完成調整,而且各省市的供求失衡情況分野甚大。
IMF以當年新動工量及兩年後的銷售量作為供求指標,因為一個房產項目由動工至發售需時約兩年。從【圖1】可見,在2008年前,樓市的供求沒有嚴重的失衡,所以調整周期較為短暫。但2008年金融海嘯後,4萬億元人民幣的振興經濟方案,令供應有如脫韁野馬,一發不可收拾。
2011年至2012年,雖然新供應有短暫回落,但很快新動工量復增,累積供應過剩的情況去年仍在惡化,今年才開始回落(見綠色棒)。
IMF料清理庫存要6年
IMF計算內地住房未來供求情況,把過往的需求數據作回歸分析,影響因素包括收入、城鎮化速度、非農業人口比例、樓價等,並計算出一個中期的樓面需求增長率。結論是,未來年銷售增長率為4.3%。
供應方面, 新動工樓面須減少,使需求快於新供應(圖中紅色虛線高於藍色線),才能消化累積貨尾,動工量要持續下降,至2017年之後才回復溫和增長,但仍會低於銷售。直至2020年,累積庫存才能完成清理至正常水平,為時長達6年。
這波樓市調整由2014年開始,當年全國新動工樓面減幅達14.4%,但新供應仍較兩年後的需求高20%,今年的動工量將進一步萎縮。
據IMF預測,住宅固定資本形成總額今年將跌4.2%,住宅固定資本形成佔GDP 9%,即新動工減少便拖累經濟0.4個百分點。今時今日,增長不易求,要填補這缺口不易。
中央已承認新舊經濟轉接期,新經濟的增長未能補充舊經濟的滑落。很明顯,樓市須有政策的支持,增加需求、減低新動工樓面的跌幅,紓緩對經濟的衝擊。
三線城市為重災區
內地樓市供求失衡情況地理上分化甚大,近10億平方米的庫存樓面中,超過五成在三線城市,一線城市的庫存情況則頗為健康。從【圖2】可見,供過於求的省市,經濟增長就愈慢,反映樓市調整對各地影響不一。
總的來說,省市如上海、重慶、四川及廣東等,受樓市的影響較細, 買內房股時,宜選擇在一線城市有較多樓盤的公司,避開主營業務在二三線地區的內房商,像內蒙及東北工業區。
供求嚴重失衡,樓市調整不知何年何月才能完成,就算成立中國版房利美,借樓按較易,但這些地區經濟差,購買力有限,有錢借都未必有力還,最終是房產商倒閉,銀行收樓,政府以低價買入樓房作公營房屋,這也符合市場原則。
至於做錯投資決定的房企及銀行,其股東應承受苦果,不應用納稅人的錢去營救,所以不宜因價廉買入三線城市的內房商。
大勢利銀行及金屬股
外圍方面,道指周五回升183點,重上18000點。美股近期創新高的股份減少,一些強勢板塊調整頗大,但之前落後的板塊如半導體、銀行保險及商品卻能接力而上,令指數仍能撐住。
銀行及保險股受惠歐美債息回升,孳息曲線轉陡斜,德國公債債息近兩周升幅十分驚人,有機會是轉角市,投資者拋售債券,若這趨勢持續,銀行股及保險股仍有得升,公用股及REIT則會落後。債息回升,是物極必反的現象,投資市場上回歸中值,也是一種賺錢的策略。
金屬股在美股市場繼續有好表現,美國鋁業周五升5.44%,銅業股Freeport-McMoRan則升1.68%,金屬及礦業股ETF(XME)漲0.88%。相信本地銀行股及金屬股也可受惠這個國際趨勢,不妨找尋合適的投資對象。
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