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2015年3月25日

戴兆 公司透視

物業項目相繼落成 太地前景看俏

太古地產(01972)去年股價上升逾20%,是地產股中表表者,其業績85%由租金收入提供,亦有物業發展可供出售,而更加吸引的是有相當物業在發展中,將於未來三四年完成,展望可以樂觀。

太地去年總盈利95.16億元,較上年減少24%,於調整投資物業公允值變動後,基本盈利71.52億元,按年增長12.7%,每股盈利1.22元,中期息每股22仙,將派末期息44仙,全年股息66仙,增長10%,股息比率54%,每股權益35.5元,增長2.6%。

太地業績雖主要來自物業投資,而物業買賣則提供較大動力。去年完成鰂魚涌住宅Mount Parker Residence,並已售出大部分,亦出售已完成的半山蔚然及珒然豪宅等存貨,獲純利10.49億元,按年增長32.8%。

投資物業方面,去年新增大昌商業中心(已易名為柏克大廈)股權50%,又增購北京三里屯太古里股權20%,加上各物業的出租率稍升以及租金率上漲,對業績的貢獻是60.74億元,按年增長8.4%。

酒店的投資,位於香港、中國及英國等地,其中太地管理的佔9間,由第三方管理的共6間,包括港島香格里拉、萬豪、港麗及諾富特東薈城酒店,均佔20%,香港酒店只是穩好,中國則供應過剩,而太地的酒店業已由虧損4700萬元轉而獲利2900萬元。營運中酒店房間4430間,佔不同權益,這是太地最弱的一環。

太地的發展,包括位於香港、中國及美國,待售存貨約3萬方呎,於中國成都睿東中心辦公樓面積約130萬方呎已預售(佔50%),將於2015年交付。另外,今年將完成半山瀚然豪宅16.5萬方呎,已預售60%,又將完成長沙洋房面積6.4萬方呎,今年預售。位於美國佛羅里達州兩個住宅項目113萬方呎,已預售44%,今年完成。而今年完成的投資物業,包括成都大慈寺項目的購物商場123萬方呎。酒店及服務式住宅33萬方呎,均佔50%,商場已預租83%,基本上已開業,酒店則於上半年開業。今年本港辦公樓租約期約佔10.3%,零售租約到期佔21.2%,但太古廣場並無租約屆滿。太地估計辦公樓租金高企,零售市場仍有溫和增長,計及出售發展物業,酒店則不寄厚望,但今年業績仍然樂觀。

內地的主要發展投資物業,是上海大中里項目,因種種問題,終於完成地基工程,正進行地庫及下層結構工程,兩座辦公樓酒店及其中一座購物商場地面工程已在進行中,預期於2016年起分階段啟用,此項目商場面積107萬方呎、辦公樓185萬方呎及酒店52萬方呎。在美國,太地專注於佛羅里達州的邁阿密,包括發展住宅、商場、辦公樓及酒店等,總面積達635萬方呎,已推出首期住宅,預期分多年發展。

在香港太古仍有多項發展,堅道住宅19.5萬方呎,將於2016年完成。東涌東薈城名店倉毗鄰商業大廈46萬方呎,佔20%,2017年完成。九龍灣辦公樓大廈55萬方呎,2017年完成。黃竹坑辦公樓大廈38萬方呎,太地佔50%,將於2018年落成。太古坊的重建計劃已在進行中,常盛大廈已完成拆卸,將重建為100萬方呎的辦公樓,2018年完成,而第二階段重建康和大廈及和域大廈正在規劃中,預期規模相似。

股價短期欠缺催化劑

目前,太地已完成各項投資物業2130萬方呎,發展中及待發展面積達600萬方呎,美國若干面積可建180萬方呎在規劃中,未計算在內,即未來四年可增加投資物業約28%,當然,不排除於未來增加土地儲備的可能性。投資物業的增加,是太古前景所在。去年底太地淨債務340億元,淨債務權益比率16.3%,比率不高,完全可以接受,未來數年的資本承擔241億元。現時太古財務對太地提供若干借貸,預計到期後將自行安排資金,這是太地上市後的安排,不再涉及控股公司的財務。

太地現價24.3元,基本P⁄E 19.9倍,息率2.7%,P⁄B 0.685倍,即資產折讓31.5%,相對於其他地產股,折讓較小,是市場評價較高,亦因其收益較為穩定。就去年股價而言,其高低P⁄B分別為0.645倍及0.535倍。今年高價26元,已較去年底上升12.5%,正在調整中,業績對股價無推動力。太地股價涉及影響因素較多,包括中港兩地的樓市及零售表現。

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