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2014年10月25日

私樓供應7.4萬伙新高 積極推地政策見效

儘管發展商加速賣樓令今年第3季待售樓花及現樓貨尾數量按季同告減少,但因來自已批地(熟地)而尚未動工的單位數量增幅更多,使住宅潛在供應量增至7.4萬伙,創歷史新高,反映政府過去兩年大力推地的政策漸見成效。業界預期未來樓宇落成量將保持每年1.8萬伙水平,料發展商繼續採用「重量不重價」的銷售策略。不過,市場對政府中長線能否繼續提供足夠土地供應則有所保留。

首三季施工量兩年最多

發展局局長陳茂波今年4月曾表示,房屋政策不應受市場短期波動影響而動搖,續以未來10年建屋47萬伙為目標,當中私樓目標每年約1.9萬伙。運輸及房屋局周五公布截至今年9月底止一手私人住宅供應統計數據,未來3至4年,來自現樓貨尾、待售樓花及已批地可隨時動工項目,可提供住宅共7.4萬伙,即平均每年約1.85萬伙。運房局發言人補充,估計約4.8萬伙為實用面積少於753方呎的中小型單位,佔整體供應約64.9%,較第2季多約3000伙,並料未來數月將再有17幅住宅用地轉為熟地,合共額外提供約1.5萬伙。

政府大量推地,發展商補充土儲後亦加速建屋,首3季施工量達1.39萬伙,相等於去年全年98.6%,且是近兩年同期新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,今年全年施工量相信可達1.8萬伙,未來每年仍可保持這水平。

動工量趨升最終令落成量增加,第3季落成量4700伙,按季增1000伙,為2001年第1季以來最多。首3季落成量1.22萬伙,更較去年全年高出47%。黃良昇料全年落成量有1.6萬伙,創8年新高。浸會大學經濟系副教授巫伯雄認為,未來兩年落成量及施工量將繼續上升。

理大建築及房地產學系教授許智文說,政府早兩年的推地政策漸見成效,故出現三多(總量多、施工量多及落成量多)現象。美聯物業首席分析師劉嘉輝指當局增加供應決心不變,加上港鐵(00066)及市建局配合,單是第4季便有可建6700伙的土地推出;若全數售出,相信全年潛在供應量將逾7.4萬伙。因未來一兩年仍有如將軍澳日出康城等項目發展,土地供應料仍達標,但中長線或無以為繼,新界東北發展或受阻,政府在改變土地用途等方面恐遭受反對而未能成事。

土地補充較賣樓快

今年5月政府微調雙倍印花稅(DSD)辣招後,一手單位於6月單月沽逾2300伙,第3季共賣出4200伙,但潛在供應仍能創新高,劉嘉輝表示,這基於發展商補充土地儲備速度較賣樓快,令潛在供應增加。黃良昇亦料今年一手樓銷量可達1.7萬伙,創7年新高。

劉嘉輝稱,今年首3季發展商申請預售樓花數量達9000伙,較去年全年7000伙為多,即可供推售一手單位未來有增無減,而一手購買力過去數月已被大量消耗,發展商推盤料繼續採用「重量不重價」策略,以貼市價甚至低市價促銷,意味樓價上升機會不大,在競爭較大的地區,一手樓價更將掉頭向下。

許智文說,今年發展商密集式賣樓,相信明年亦然,樓市將由一手主導,若利率趨升,發展商推盤步伐料趨轉急。

麗新發展(00488)高級副總裁潘銳民說,政府積極推地和加快審批程序,加上每逢有地皮推出,發展商也盡力吸納,令施工量和落成量陸續增加;供應量雖創新高,但一手樓需求仍強勁,相信市場能吸納有關供應。

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