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2022年5月28日

市建九龍城啟動重建4350伙

九龍東舊啟德機場逐漸發展成為全新商住社區,港鐵(00066)屯馬線去年全面通車,舊樓林立的九龍城一帶配套趨完善,正面臨「大變身」。市區重建局周五(27日)啟動九龍城區巨型發展計劃,首次採用「轉移地積比」等新規劃工具,把該區核心地帶逾3.7公頃土地整合和重新發展,預計興建約4350個住宅單位,成為市建局歷來提供最多單位的重建項目,料單計收購成本將超過100億元。

項目3.7公頃 單位歷來最多

市建局最新發布總佔地3.7公頃的「衙前圍道/賈炳達道」發展計劃,可算是2007年市建局啟動前土地發展公司提出的觀塘市中心重建項目後,近15年以來面積最大的新發展計劃,預料可興建4350伙,約於2034年分批落成。

市建局總監(規劃及設計)區俊豪指出,現時九龍城一帶的重建以零碎單幢式建築為主,欠缺整體規劃、停車位不足導致違泊情況嚴重、區內也缺乏空間重置老化的社區設施或綠化等,故市建局以「規劃主導」的模式提出發展計劃。

據市建局構思,整個發展計劃分為3個地盤,其中侯王道、龍崗道、衙前圍道和賈炳達道之間的大部分土地,納入主地盤,將作商住發展,住宅樓面面積約217.88萬方呎,提供約4350伙;衙前塱道和南角道兩條街道,將改劃為最少闊18米的綠化步行街,並且打算興建地下停車場,提供約360個公眾停車位。

首用「轉移地積比」規劃

至於鄰近太子道東一列巴士站的東面地盤,部分位置興建40米高(主水平基準以上.下同)的非住宅建築,遠低於大綱圖准許的100米,鄰近太子道東的位置則重整現有道路,並配合啟德道/沙浦道發展計劃擬建的地下廣場而設置「門戶廣場」。區俊豪表示,該項目採用轉移地積比的方法,把東面地盤約14%剩餘地積比轉至主地盤,期望可起示範作用。

另外,毗鄰九龍城廣場的賈炳達道公園部分範圍,則列為北面地盤,以興建新的政府綜合大樓【見另稿】。值得留意的是,位於衙前塱道的私人屋苑「御門.前」,將不會納入發展範圍之中,區俊豪解釋,該廈樓齡僅約8年,仍然「好後生」,日後會為其提供連接侯王道的私家路,該屋苑與未來的其他建築物有間距,也會設置市集廣場,「比起現時大綱圖可以在(該屋苑)隔籬起樓,我們直情不起樓。」他強調御門.前可作為新舊交融的一份子,不會變成「頂心杉」。

市建局亦研究保育地盤內部分具特色的建築物,例如毗鄰賈炳達道的李基紀念醫局、1938年落成的衙前塱道44及46號戰前唐樓、1935年建成的衙前圍道68號唐樓等。

冀保留特色建築及泰文化

被稱為「小泰國」的九龍城區,泰國及潮州文化氣息濃厚,為加強歷史文化特色和「小街飲食文化區」形象,區俊豪透露,局方會邀請該區的特色店舖和食肆於日後的街舖營業。市建局總經理(收購及遷置)鍾建強補充,將在完成第二階段社會評估影響報告後,了解商戶的意願和需要,再釐定合適的過渡經營安排和回遷方案。市建局周五起進行凍結人口調查,稍後會於網上舉行簡報會,待計劃獲行政會議批准後展開收購等工作。

發展計劃規模龐大,區俊豪預期,單計收購成本已逾100億元,另需約40億至50億元興建政府設施等,「的確(對市建局財政)有一定負擔」,惟重申屬可承擔範圍,預期住宅部分於2034年後陸續落成。

立法會議員楊永杰認為,九龍城街市原址發展住宅,並把部分街道變成步行街,將加劇區內交通擠塞及道路負荷,建議市建局興建智能停車場,提供更多泊車位。當區區議員吳寶強說,重建計劃有助解決區內居民居住環境惡劣的問題,惟關注收購至落成期間大量單位空置,影響環境和治安等。

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