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2021年12月2日

內房百強銷售惡化 11月挫38%

內地樓市氣氛不斷轉冷,內房銷售金額自下半年以來持續下跌且有惡化跡象。根據克而瑞研究中心發布房地產企業銷售百強排行榜顯示,11月份內地百大房企銷售操盤金額(若某項目為多間房企合作開發,則銷售額僅歸入主導項目營運的操盤企業)為7507.8億元(人民幣.下同),按年勁減37.6%,是2009年開始統計以來最大跌勢,降幅較10月擴大5.5個百分點;按月銷售由10月升1.4%轉為回落3.4%。

繼續有超過八成房企銷售錄得按年倒退,其中跌幅達30%以上的房企由10月的44間增加至超過50間,市場普遍估計銷售額尚未止跌。

克而瑞指出,11月份銷售表現不及上半年和歷史同期,按月及按年雙降的房企明顯增加至56間;房企加強銷售回款仍是第一要務,踏入12月需為全年業績衝刺,預計將加大供應並提供更多促銷措施,成交有望企穩,但整體回升幅度或有限;就成交數據而言,目前預期的市場底部尚未真正到來,內地房產市場短期來說難以樂觀。

佳兆業瀉76% 恒大續見退房

展望12月,克而瑞稱鑑於近期中央多個部委密集表態,明確指向涉房融資解凍,個人按揭貸款邊際改善,但銀行業金融機構基於放貸的風險偏好考量,信貸政策鬆綁主要利好國企、央企及優質民企,對於問題房企的融資環境較難有實質改善,資金周轉壓力恐不斷加劇。

頭十大內房中,銷售跌幅最勁是綠地控股(600606.SH),其11月操盤銷售額147.2億元,按年大減55.7%;其次為融創中國(01918)銷售急降46.4%;中國恒大(03333)錄得負6.9億元,累計銷售由首9個月4395.1億元,降至首10個月的4383.7億元,首11個月進一步減至4376.8億元,不排除因大量買家退房,令累計銷售不升反跌。

至於債務違約風險較高的內房中,佳兆業(01638)操盤銷售額暴跌75.8%、中國奧園(03883)勁減70.8%、花樣年(01777)亦跌68.9%。其他內房包括碧桂園(02007)、華潤置地(01109)、世茂(00813)、旭輝(00884)及新城發展(01030)等,銷售額均降逾三成。

房地產分析員表示,內房銷售表現續差屬預期之內,該行追蹤的內房,撇除恒大,維持整體下跌三成,按月跌幅則擴大到4%至5%,估計最快明年3月才見底。由於預計今後兩個月內政府將公布房產稅詳情,而明年2月為農曆新年,現況下市場應維持觀望至3月,若房產稅內容不算震撼,樓市氣氛便有望回暖。

地價成本仍高 毛利率勢更差

對於房企是否要劈價賣樓,分析員認為,三四線城市受制於限跌令難以減價,地方政府有可能微調按揭措施以「放水」,帶動樓市氣氛並刺激銷售回升;土地拍賣市場冷清,地方政府或有壓力要加大按揭及開發貸投放,減慢樓市下行速度。

內房在售樓盤仍屬於早前以高地價投得的項目,分析員指出,內房今年業績不會理想,因地價升勢在今年上半年才開始逆轉,明年銷售項目的地價成本維持高企,料明年銷售毛利率較今年更差。

內房股價已跌至約2倍市盈率水平,某程度反映了業績不濟的因素,但樓市信心未恢復前仍非吸納內房股的時機。

 

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