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2020年7月30日

高銀啟德地三易買家 70億成交
連使費蝕32億 賣樓達標可分成30%

高銀金融(00530)變賣九龍東啟德第4B區4號住宅地皮以解財困,惟接貨的買家一改再改,公司昨日宣布,由於獲新買家提出更佳條款,加上之前買家同意取消交易,故本周一(27日)簽訂新協議,改向海外註冊的「彥佑有限公司」出售啟德地皮,現金作價為34.77億元,連同承擔貸款35.67億元,合計總代價約70.44億元。

高銀預期,是次出售將蝕約27.5億元,並因取消之前的協議,另錄得約4.5億元的虧損。雙方同時訂立利潤分成協議,倘日後建成單位平均售價超出每方呎2.9萬元的目標,高銀可分取超出利潤中的30%。

住宅呎價須逾2.9萬

根據利潤分成的協議,當啟德項目完成出售最少85%單位,以及取得入伙紙並可供入伙後的第二個周年(以較早發生者為準),倘單位平均售價超出每方呎2.9萬元(未出售單位則按當時市值計算),高銀可以分取多出利潤中的30%,彥佑則佔70%。而停車場就未有設利潤目標,高銀可直接分取有關利潤的30%。

對於外界揣測今次新買家彥佑,幕後亦與長實(01113)有關,高銀回應稱,彥佑是英屬處女群島註冊公司,主要從事投資控股,並非長和系的公司。高銀昨天復牌,早市低見1.02元或跌11.3%,最終收報1.06元,仍挫7.83%,成交額248.5萬元。

事實上,高銀在這兩個半月來已多次反口,為啟德地換了3名買家【表】。高銀上周五(24日)才宣布,以總代價60.67億元,向Sino Shield出售持有啟德地皮的迅富國際,並訂下條款苛刻的期權契據,讓高銀未來一年有權以協議價格回購項目。交易於7月17日已完成,惟高銀昨日表示,因獲彥佑提供更佳條款,故和Sino Shield協議取消原本交易,高銀須就此支付28.72億元(包括退回已收取的25億元現金代價,以及支付取消協議的相關開支),並為此錄4.5億元虧損。

根據最新出售協議,彥佑將為收購地皮支付34.77億元現金代價,當中28.72億元代高銀付予前買家,用以終止此前的交易;另5.05億元已給予高銀;餘下1億元暫由買方律師託管,用作扣減迅富在達成協議條件前有可能出現的額外開支,之後才付予高銀。

較兩年前買入價低兩成

今次交易,高銀可淨套現31.05億元,較之前售予Sino Shield的16.5億元(即25億元現金代價扣除8.53億元的期權金)為多;而且高銀今次雖然是賣斷項目,但日後售價倘達標,仍有機會分享到部分賣樓利潤。

高銀於2018年11月以近89.07億元投得上述地皮,如不計及分成協議,最新作價賬面上仍較買入價低18.63億元或20.9%,按最高可建樓面57.47萬方呎計算,相當於平均呎價近1.23萬元,日後售價要超過每方呎2.9萬元,高銀方可分成利潤。

啟德發展區本月暫錄得約77宗一手成交,呎價2.1萬至3.86萬元,其中嘉華國際(00173)嘉峯匯單位呎價2.1萬至2.74萬元,龍湖集團(00960)及合景泰富(01813)合作發展的尚.珒溋,成交呎價2.5萬至2.64萬元。保利置業(00119)龍譽及會德豐地產OASIS KAI TAK本月售出的全為特色戶,呎價高見3.4萬至3.86萬元。中原地產分行經理施蒂文說,現時啟德一帶的屋苑共有約800個二手放盤,意向呎價2.1萬至3.5萬元,每方呎叫價高於2.9萬元的單位,集中4房戶和複式特色單位。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,4B區4號地皮日後所建成的住宅項目,高層單位料享有海景,參考其他海景住宅項目,開售呎價逾3萬元「都唔過分」,惟由於估計並非所有單位都有海景,非海景單位呎價料難達3萬元水平。若以全部單位計算,整體平均呎價要達2.9萬元以上「就未必得」。

 

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