2020年2月28日
本港經濟前景持續惡化,但財政司司長陳茂波本周三公布的新一份《財政預算案》中,仍預測2020/21財政年度(下年度)的地價收入可達1180億元,連續第4個年度預算超過千億元。今次預測依然樂觀,原因是政府將於下年度推售位於中環鄰近國際金融中心二期(IFC 2)的新海濱3號超級商業地王,該地皮以可建商業樓面計算,市場估值最高逾807億元,相當於年度地價收入68.4%,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)達5萬元。
雙信封招標 未必價高者得
由於這幅新「地王」日後勢打造香港地標建築,故政府以「雙信封制」招標,除考慮競投者出價,亦會視乎其設計方案,才決定中標者。換言之,未必價高者得。
政府在下年度賣地計劃共推出6幅商業用地,潛在供應量達到近年新高的逾897萬方呎樓面,當中以中環新海濱3號用地最矚目,其橫跨龍和道與耀星街,毗鄰國金中心二期,範圍包括現時郵政總局和天星碼頭停車場。
該地王面積約51.63萬方呎,預料可建商業樓面約161.46萬方呎,兼具寫字樓及零售用途。另有約22.82萬方呎用作停車場及公眾休憩用地等設施。地皮的東面部分,高度限制為16米;靠近國金二期和交易廣場的西面部分,高限則為50米。整個項目總樓面可達184.28萬方呎,規模接近國金二期(總樓面約195萬方呎)。
由於地皮位於中環商業核心區正中臨海位置,可謂得天獨厚,勢成各大財團必爭之地。發展局局長黃偉綸昨表示,該地皮是中環海濱可作地標式發展的罕有商業地,發展商除興建商業設施外,亦要發展大型公眾休憩空間和貫穿整個地盤與海濱的行人園境平台,十分重視整體建築設計。因此項目將以「雙信封制」招標,須分別提交設計和價格建議書,政府將一併審視,按項目設計評分,故此地皮並非價高者得。
經濟差 呎價難超美利道地
恒地(00012)在2017年以樓面呎價50064元奪得中環美利道商業地王,至今仍保持商業地皮最高紀錄。雖然新海濱3號地皮位置更勝一籌,規模也較大,但業界相信在現時市況及經濟環境下,樓面呎價不容易取得突破。
綜合業界對項目可建商業樓面估值介乎452.09億至807.3億元,樓面呎價2.8萬至5萬元。普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典指出,項目屬地標式建築,將來難再有同樣優質的地皮,若非經濟下行,樓面呎價必定高過美利道地王。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,營商環境差加上近年支撐中環租金的中資公司收縮經營,寫字樓市場有下調壓力,政府賣商業地難獲高價承接,目前並非理想推售時機。他預期新海濱地皮樓面呎價約4.3萬元,較高位跌約14%。
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