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2019年11月28日

新地422億奪高鐵站商地破紀錄

本港持續近6個月的社會事件仍未平息,中美貿易談判進展亦陰晴不定,市場一直憂慮在上周五截標的尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋(下稱高鐵站上蓋)巨無霸商業地王,即使已被連番下調估值,仍會以流標收場。招標結果昨日揭盅,結果由新地(00016)以破盡本港賣地表地皮造價紀錄的422.32億元投得,惟每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)僅約13345元,較5年前尖沙咀中間道商業地的樓面呎價13800元,還要低約3.3%。

擬邀請長線投資者參與發展

地盤面積約64.31萬方呎的高鐵站上蓋用地,被連翔道、佐敦道、匯民道和柯士甸道西包圍,東西兩邊分別為港鐵柯士甸站和九龍站,總樓面面積約316.46萬方呎,最遲要在2028年3月底落成。新地主席兼董事總經理郭炳聯對中標表示非常高興,並透露集團有意邀請其他長線策略性投資者參與發展,為該項目注入更豐富和多元化的資源與概念,相信落成後可以為新地提供穩定而可觀的租金收入,進一步強化集團的長遠發展。

根據新地昨晚發出的公告,高鐵站上蓋地皮由新地旗下兩家全資附屬公司紀奧有限公司及信明(香港)有限公司共同持有,紀奧持有該項目約11%權益,信明則擁89%權益。郭炳聯指出,該用地屬於近年本港面積最大的商業地,位置佔盡地利優勢。他又說,高鐵站上蓋用地對新地以至香港而言皆意義非凡,將發展為全新地標性綜合商業項目,並與毗鄰九龍站環球貿易廣場(ICC)發揮協同效應,媲美中環的國際金融中心(IFC)。新地透過兩家全資附屬投地,在官地招標上較為罕見,市場人士相信,這做法方便新地日後直接把其中一家公司的股權轉售予其他合作夥伴。

呎價1.33萬平過5年前同區商地

該地皮成交價422.32億元,遠遠拋離新地去年5月以251.61億元購入九龍東啟德第1F區1號住宅地盤時創下的本港賣地表地皮造價紀錄。雖然地價創新高,惟樓面呎價只是13345元,僅屬於市場預期的樓面呎價範圍10000元至25000元的中下游位置,若與2014年9月恒地(00012)投得尖沙咀中間道商業地(現已興建成銀座式商廈H Zentre)時的樓面呎價約13800元相比,還要低約3.3%。

資料顯示,新地於2019年以獨資形式累積投得3幅賣地表地皮,總地價約598億元,涉及約476萬方呎總樓面面積,包括今年1月以112.6億元投得九龍東啟德跑道區第4C區3號臨海住宅地,以及2月以約63.09億元購入大埔白石角住宅地,而最新投得的高鐵站上蓋地王,則屬新地於4月起計本財政年度首幅購買的地皮。

政府去年把高鐵站上蓋用地納入賣地表,初時市場估值高達1400億元以上,惟隨着示威活動持續和中美貿易糾紛遲遲未見解決,令該地皮估值暴跌,市場擔心最終會流標。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為,以目前樓市及經濟環境而言,中標價已算頗理想,雖然短期內發展商對本港社會及政治局勢仍有顧忌,但該天價地皮能成功售出,對發展商及市場有一定提振作用,相信會傾向保留作長線收租,租金回報料約3厘至4厘。

總投資料700億 落成呎租逾百元

萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文稱,該項目地價連同建築費的總投資額動輒650億至700億元(即每方呎投資額約20540元至22120元),由於項目不得拆售,估計資金回本期需要20至30年。

美聯工商舖(00459)營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,中標價對發展商而言屬「筍價」,參考ICC的估算,該用地落成後的寫字樓呎租可達100元以上,吸引中港公司及中資企業承租。

 

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